近年來國人對日本的關注度和熱情持續升溫,在把馬桶蓋買斷貨之後,終于又有了新的目標——買房。而隨著“買房大軍”的東渡,曾經把悉尼、溫哥華房價炒高的中國炒房團正在席卷日本。
與去年同期相比,赴日本購房的中國人增加了20%。從北京、上海等地出發的中國旅行購房團,以及數以千計“自由行”的國人紛紛東渡日本,奔向東京、大阪。據介紹,這些地方的房子賣得非常快,有時候在看房或者商量房價的過程中,房子就已經被賣出去了。甚至有東京地區的房産經紀人表示,爲了不浪費大家的時間,只跟能付現金的顧客打交道。日本不動産經濟研究所的調查顯示,由于這些來自中國資金的湧入,日本公寓價格已經升至20世紀90年代以來的最高點,比過去兩年提高了11%。
旅行觀光+看房投資的“旅行購房團”是多數投資者的首選方式
如何看待火爆異常的日本房市?這種火爆將持續多久?該投資還是觀望?投資的收益和風險如何?帶著這些問題,筆者走訪了專業從事日本房産經濟服務的上海志悠商務咨詢有限公司(以下簡稱志悠)。志悠擁有專業日本房産投資咨詢及管理經驗,與日本暖燈株式會社、東急麗邦投資咨詢(上海)有限公司、關司法行政事務所、株式會社小松公司、株式會社富士總業等機構一直保持穩定且緊密的合作關系。致力于幫助投資者做出正確的投資選擇,進行健全貼心的資産管理。
日元貶值、東京奧運引爆房市
繼5月份對人民幣彙率破五(100日元兌換人民幣跌破5元)之後,日元持續貶值,于6月上旬創22年新低。而這無形之中使中國投資者在購房時享受了“八折優惠”,成爲吸引投資的主要助力。另一方面東京將舉辦2020年奧運會可能導致房價走高,也給了國人投資日本房産的信心,觸發購房需求。
日元持續貶值,5月份破五之後于6月初貶至22年新低
對于房市的火爆將持續多就這個問題,志悠認爲日本房市基本上不會出現大的異變,至少在東京奧運會到來之前,目前的火熱態勢將會延續下去。根據國際經驗,在奧運會結束後的兩三年之內,奧運會東道主國的房産市場會被推至高潮。但在兩三年之後,會走下坡路。爲此,日本也在積極籌謀對策,大力發展博彩業並著力建設經濟特區,將“旅遊帝國”的國策發展到了一個新高度。此外,即使這些政策失效,日本房産仍具備長期持有的價值:它的租金收入是穩定的,不會有大的起伏,這和經濟形勢無關,投資者可以繼續從租金回報中獲取收益。
投資回報率約爲國內3—5倍
筆者從志悠了解到,從橫向比較來看,整個亞洲回報率最高的是東京,台北、香港、新加坡、北京等亞洲房産回報率遠遠低于日本,這種回報率不平衡的客觀形勢會繼續助長日本房産市場的火熱。東京市中心五個區住宅年租金回報率一般在6%~8%,黃金地段高達10%。在東京二十三區,不考慮溢價,僅僅租金平均回報率就達5.56%,在黃金地段更是高達15%。而中國國內的平均收益率僅僅在2%左右,香港也不到3%。
选好地段 规避风险
投資房産最重要的是選擇地段,對此志悠給投資者三點建議。首先不建議買房偏離市中心太遠。離市中心遠的房屋,雖然投資成本低,但轉手成本高。並且,東京人口在二十三區之外呈現萎縮狀態,在長期內很難找到租客,更別談租金回報率。所以購置房産盡量選擇在東京二十三區之內。
第二,不建議買海景房。據日本“海洋研究開發機構”發布的最新研究報告表明,受2011年3月發生的東日本大地震影響,位于日本東北部太平洋海域的日本海溝東側海底一帶發生強烈地震的危險性較高。而日本的防震基准相當嚴格(把攙雜多層鐵板的積層橡膠和減振器組作爲抗震層,然後把房屋建在抗震層上,使地震發生的破壞力不直接作用于建築,從而提升其抗震功能),投資者在購房時只要避開海岸線,就可以將地震的風險降到最低。
第三,建議投資者先確定物件。比如是一室戶,還是公寓,還是辦公大樓,選定物件之後,再根據保值增值功能的不同選擇地段,這是比較明智的投資方法。(