■polaris：現在好多開發商只有三個或四個證件就開始出售房子，請問這樣做合法嗎？還有我們購房者和他們此時簽署的合同受法律保護嗎？

  答：房地産開發企業銷售商品房時，應具備5個證件：1、建設用地規劃許可證；2、國有土地使用權證；3、建設工程規劃許可證；4、建設工程施工許可；5、商品房預（銷）售許可證。五項條件，保證了房地産開發行爲在土地取得、建設施工、銷售環節的合法性。無論是商品房預售還是現售，五證齊備，房地産開發企業的銷售行爲方爲合法，購房人與之簽訂的買賣合同才具有法律效力。購房人在簽訂購房合同之前一定要查驗商品房的銷售條件是否完備。

  ■昨夜西風：長安區永邦天彙能補證嗎？大約需要多長時間？

  答：永邦天彙還沒有相關證件，目前也不具備銷售條件。據了解，永邦天彙相關證件正在辦理中，具體何時能辦妥，目前相關方面還不能確定具體時間。

  ■摩卡小小魚:我買了一套二手房，但是房本上沒有寫地下室，我們怎麽才能證明以後這個地下室是我們的。

  答：證明地下室的所有權，如是一手房，購買者關于地下室須與開發商簽訂購置協議，協議生效後是爲憑證；如是二手房，購房者必須與原房主簽訂購買或贈與協議，協議生效後是爲憑證。

  ■三更四書：目前親戚的還建房（在建）每平售價約爲同地段商品房的60%，5年後拿證，有可能一次性溢價。由于現金不足，我准備置換購買，打算出售建明小區的一套80多平米的老房，這個有沒有可操作性？

  答：置換指的是從差的位置轉移到好的位置，原地置換只會增加稅費成本。還建房適合房主本人持有，石家莊改造入住後10年都拿不到房産證的項目並不罕見。如果是自己的，沒事，是別人的難免擔心，親戚也靠不大住，據律師朋友說，90%的官司都涉及親戚之間的房産問題。

  ■流年：2006年在裕華區二環外買了一套82平的小産權房，今年在萬達附近貸款50萬買了一套用于自住。二環外的房子現在出租每月1000，如果出售的話大約在40萬左右，是出售合適，還是出租合適？如果出售的話，資金是還貸，還是伺機繼續購入？

  答：如有賺，這種沒有産權的，位置較偏的，出租收益比低于固定利率的，應該減掉。伺機在調整末期置換成核心位置房産。

  ■無聲雨：小區車位無産權，簽訂的是租賃20年，贈送50年使用權的租賃協議。這樣的車位有沒有投資價值？現在的車位基本都是無産權的，不敢買。總感覺沒有保障一樣，這種沒産權的如何保障自己的權益。

  答：無産權車位是大衆廣泛認可，管理單位同時認可的一種變向物業，隨著車位保有量的逐步提高，外面能停車的地方越少越少，而且隨著道路通行管理的規範，路邊停車的成本也會逐步提高。等到大家接受了這種高，那麽它必然向繁華位置的停車位轉移溢價。沒産權，物業稅絕緣了。

  車位投資和地上擁量、擁比例有關，簡單的觀測就是看交通擁堵情況，如果不屬于建設規劃的問題，而是人口密度和擁比例總量的問題，應果斷投資，反之就是虛火。

  買房不易，難在突破信息屏障，難在透過廣告看本質。

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