個人住房商業貸款和住房公積金貸款都與買房人息息相關，央行近日再度“雙降”，面對各項新政，貸款買房要怎麽用才能最省錢?第一次買房可以貸多少？公積金還是商業貸款？首付幾成比較合適？貸款20年還是30年？這些都是在買房貸款中不能忽視的細節問題，下面馬上就買房貸款常見的問題進行答疑解惑。

貸款買房怎樣才能最省錢

首先，我們要了解最新的貸款政策。

一：客戶(以家庭爲單位)購買首套住房;或客戶家庭名下有一套房，並且房貸已全部結清，再買第二套房：

用純商業貸款的，首付25%，貸75%，利率執行基准，即：4.9%

用純公積金貸款的，首付20%，貸80%，利率執行基准，即：3.25%

用公積金+商業組合貸款的，首付25%，貸75%，利率執行基准。

二：客戶家庭名下有一套房，並且商貸未結清，再買房用：

純商業貸款：首付40%，貸60%，利率上浮10%，即5.39%

純公積金貸款：首付30%，貸70%，利率執行基准，即3.25%

公積金+商業組合貸款的，首付40%，貸60%，商貸部分上浮10%即5.39%，公積金部分執行基准3.25%

三：客戶家庭名下有兩套或兩套以上都無貸款或貸款已全部結清，再買房用：

純商業貸款，可按首套，首付25%,貸75%，利率執行基准利率，即4.9%

四：客戶家庭名下有兩套或兩套以上住房，其中有一套未結清，再買房：

用商業貸款的，按二套，首付40%，貸60%，利率上浮10%

五：客戶家庭名下有兩套或兩套以上住房，都未結清貸款的，再買房不能貸。

若貸款還清期間只打算購買一套房，那麽優先選擇公積金貸款。目前公積金貸款的利率5年(含5年)以下是2.75%，5年以上是3.25%;而商貸的利率是4.9%。貸款60萬元爲例，等額本息貸款30年，公積金貸款將比商業貸款節省近20萬元利息。

若還貸期間還打算再購買一套房，那麽第一套房優先使用商業貸款，第二套房再使用公積金貸款。

舉例說明：分別以貸款60萬元，等額本息貸30年爲例。

第一種方法：首套房使用純商業貸款，貸款利率大部分銀行可以打九折，也就是4.64%，利息總額是512481.29元，有的銀行折扣更低。還款期內再購二套房，根據現有政策，可按首套房標准執行。貸款利率是3.25%，利息總額340045.65元。兩套房加起來利息總共是852526.94元。

第二種方法：若首套房使用公積金貸款，貸款利率是3.25%，利息總額340045.65元。還款期內再購二套房，根據現有政策，商業貸款將執行二套房貸款標准，貸款利率上浮1.1倍，沒有任何折扣，也就是5.39%。利息是611,558.54元。兩套房的利息總額加起來951604.19元。利息比第一種方法多花9萬元多。

在買房時，不僅要有對未來的規劃，更要算好賬，看看哪種貸款方式更適合自己。

三類剛需購房者貸款省錢攻略

首次購房人群

貸款方案：商業貸款銀行及還款方式尋突破

首先，对于外地购房人，根据新政目前银行一般要求其提供在京一年以上的纳税或社保缴纳证明，这些证明可以去工作所在的公司开具。其次，对于首次購房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，但是商业贷款可以贷款的额度比较高，因此建议选择商业贷款，目前部分银行对首套房的借款人政策相对实惠，仍可申请到下浮30%的优惠利率。

在貸款方式上可以選擇等額本金還款，雖然前期還款壓力相對等額本息大一些，但是從長遠來看，等額本金還是比較節省利息的。如果有提前還款的打算，等額本金就更適合不過了。在購房方面，建議可以選擇地鐵沿線及商圈附近的小戶型房屋，便于上下班出行。

置業升級人群

贷款方案：卖旧买新 一步到位实现置业升级

对于名下已有住房的置業升級人群，根据目前“认房又认贷”的二套房政策，如果再次购房有可能将被认定为第二套住房。建议最好还是采取“卖旧买新”全款买房的置业升级计划。在购房方面，如果购房目的是为了日后生孩子的需求，不如一步到位选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房，做好长远打算。

首套房貸款購買

贷款方案：“1+1”式置业 公积金二套房更省钱

对于有过贷款购房记录的置業升級人群，从目前的政策来看，即使将这套房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款记录，所以只要再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以建议选择时下年轻人较为流行的“1+1”式置业升级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子，这样一来可以减轻首付及还款压力。同时，还可以保持两代人生活上的独立性。

在貸款方面，如果公司有爲你繳納公積金，建議選擇在二套房貸款上優勢較大的公積金貸款，因爲在商業貸款和公積金貸款首付相差無幾的情況下，公積金貸款利率優惠確實能夠讓借款人省錢不少。