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　　導言

　　2006年7月《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）規定，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅，該政策被稱爲“滿五唯一”。但在適用“滿五唯一”的免稅政策時，購房時間又該如何確定，是按實際購買時間計算，還是以取得的房屋産權證明或契稅完稅證明上注明的時間計算？不同的起算點會導致應納稅金的巨大差異。關于購房時間的確定標准，我們將通過以下一則案例，爲大家進行分析。

　　案情

　　案件爭議焦點

　　享受“滿五唯一”的減免稅款政策的購房時間應如何確定？

　　北京（樓盤）的A某1998年購買了房産，但因個人原因直至2014年才辦理房産證。同年A某將該套房屋轉讓。稅務部門的工作人員按規定對A某提交的申報材料進行審核後認爲，A某于2014年4月繳納契稅，2014年9月5日取得房産證，購房時間應從辦理房産證的當年開始計算。因A某轉讓該處房産時購房未滿5年，所以不能享受“滿五唯一”的減免稅款政策，即購買住房時間按規定不符合免征營業稅及個人所得稅的條件。爲此稅務部門要求A某全額繳納高達79萬余元的稅金，A某不服起訴至法院，要求確認稅務部門所開具的稅單違法。

　　律師分析

　　關于享受“滿五唯一”的減免稅款政策的購房時間《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地産稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)規定個人購買住房以取得的房屋産權證明或契稅完稅證明上注明的時間爲其購買房屋的時間。

　　《國家稅務總局關于房地産稅收政策執行中的幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）則進一步明確規定《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地産稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)中所提到的契稅完稅證明上注明的時間是指契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋産權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋産權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋産權證注明的時間爲購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋産權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間爲購買房屋的時間。依據上述規定購房時間應是契稅完稅證明或房屋産權證上填發記載的時間，而不是購房發票等其他證明所記載的時間。所以稅務機關將契稅完稅憑證填發日期認定爲A某的購房時間並無不當。

　　維權法律小貼士

　　首先需要提醒大家注意的是自2015年3月31日起執行的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2015]39號）規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。這是關于個人住房轉讓時營業稅繳納的新政策，是將個人住房轉讓營業稅免征年限由5年恢複至2年。但該通知規定滿二所免征的只是營業稅，並不包括個稅，只有“滿五唯一”才可免征營業稅及個人所得稅。賣房人應將兩者做嚴格的區分，以免錯誤計算應繳納的稅金。

　　其次，爲了逃避法定的納稅義務，二手房交易中存在著買賣雙方以先簽訂買賣合同，待出賣方購買房屋滿五年，雙方再去辦理過戶手續，以達到政策所規定的滿五條件的情況。但這麽做是存在著極大風險的，在産權過戶前，所轉讓的房産仍存在被查封、抵押甚至是出售的風險。因爲通常情況下第三方無法獲知該房産已經出售的信息，起到公示作用的房屋權屬登記信息中所顯示的産權人仍是出賣方，買房人付了錢卻尚未獲得産權，其中所存在的風險可想而知。