原标题：加拿大貸款買房如何將中斷按揭的罰款降到最低

　　莫瓦赫德的遭遇被媒体报道后，很多人为之鸣不平（相关新闻：闲话中断按揭：为何付得越多 罚款越高）。然而，只要本国的商业银行不改变现行的法规，这种“离按揭结束日越近，罚款额越多”的荒谬事永远不可避免。

　　雖然本國銀行在“中斷按揭”罰款的規定上非常“霸道”，但是顧客還是可以采用一些技巧，盡量降低罰款額。近日，本地英文媒體《多倫多星報》的專欄作家就此問題給出了三條建議，以供買房者參考。

加拿大貸款買房如何將中斷按揭的罰款降到最低

　　一、在采用固定率按揭時三思而行

　　銀行在計算中斷固定率按揭罰款的時候有兩種方法：一是罰3個月的利息；二是罰利息差。例如顧客采用的五年期5.19%的固定率按揭，罰款額便是5.19%減掉違約時所剩時間對應的貸款利率(例如，貸款還有4年到期，即對應的是4年期利率)，乘以所剩時間，再乘以貸款余額。

　　作爲貸款人，銀行方面自然不會讓顧客選擇采用哪種計算罰款的方法，而是直接罰款額大的那種。大多數中斷按揭的罰款是一萬元左右，昨天新聞裏提到的老莫是運氣比較背的，要支付3.38萬的罰款（好在豐行最終出于“善意”幫他減了5500元）。

　　在浮動率的按揭下，罰款額就不會像固定率按揭那麽“誇張”。比如在5年浮動利率的貸款期裏，當您因爲賣房中斷貸款合同、房産融資套現、房産升值更新大房的時候，按揭貸款銀行最高罰款大多是3個月的利息。

　　此外，采用浮動率按揭的好處還在于，如果那天銀行利率忽然升高，你隨時都可以鎖定利率。

　　如果一定要采用固定率按揭，可考虑三年期的哪种。银行方面向顾客大力推荐五年期的按揭，是因为这可以让他们获利更多。可是，他们其实清楚地知道，大多数按揭只会维持三年之久（the average mortgage is held only three years）。人生充满了不确定，何必把自己绑定在5年的期约上，而且还必须签署提前中断按揭就需要任银行欺负的“不公平条款”？今年是2011年，谁知道2016年自己会做什么？

　　二、不要被“優惠率”所蒙蔽

　　银行等贷款机构常常会推出“优惠率”（discounted rate）来吸引顾客使用他们的按揭。然而，顾客必须知道在贷款的事情上银行永远不可能是你的朋友，他们推出的“折扣率”也是羊毛出在羊身上，在你不留意的时候便可能咬上一口。

　　你見過黃世仁和楊白勞做朋友的嗎？

　　使用“优惠率”（discounted rate）的顾客一定要仔细查看按揭协议。有的协议上会写明如果提前中断，则优惠取消、要按照原来的利率计算罚金，这个时候就要格外小心、三思而后行了。此外，顾客也有必要让贷款方在纸上写下计算罚金的明确公式。如果你不提，银行十有八九不会把它写在按揭文件上的。

　　作爲按揭人，還要清楚地了解中斷按揭的罰金是不斷變化的。罰金額今天是一個數目，明天可能比前者高出很多，計算罰款的日期是房産賣出日。

　　三、Prepayment很重要

　　在签署按揭协议前，问清楚贷款方是否允许你在中断按揭前支付Prepayment。大多数按揭协议允许顾客每年支付余额10％至25％的 Prepayment，这项付款直接冲抵本金、减少利息。如果银行允许顾客在中断按揭前支付当年的Prepayment，则可以减少罚款额。然而，除非顾客自己提出，否则银行不会建议顾客这么做的。

　　最重要的，找一個可靠的按揭經紀人，讓他推薦最適合自己的按揭計劃，同時將中斷按揭的罰金降至最低。好的按揭經紀人知道如何和銀行溝通，幫助顧客爭取權益。