買房貸款需要哪些材料？辦理貸款過程中遇到難解問題怎麽辦？“定金”與“訂金”有何區別？婚前買房，婚後房産證上要添加名字該怎麽辦？什麽是容積率、得房率、綠化率？從看房、選房、貸款、交房這個漫長的過程中，不管是首次置業還是多次買房，購房者總會遇到各種各樣的問題，小編根據網友留言，整理了最受關注的五大問題，並給出相關解答，希望可以對大家有所幫助。

問：樓盤資料上寫的容積率、綠化率、綠地率是什麽？得房率高低有什麽影響？

答：容積率=地上總建築面積÷規劃用地面積

一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

綠化率=綠化面積/土地面積

綠地率=（社區各類綠地總面積÷社區總面積）×100%。

綠化率與綠地率雖一字之差，但綠化率只是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念，並沒有法律和法規依據，法律法規中明確規定的衡量樓盤綠化狀況的國家標准是綠地率。

綠化率是一個不准確、不規範的用詞，准確的說法應爲“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。綠地率所指的“居住區用地範圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等，所以，看一個小區的綠化好不好，最重要的還是看綠地率，居住環境舒適的小區，綠地率應不低于30%。

得房率是指可供住戶支配的面積（也就是套內建築面積）與每戶建築面積（也就是銷售面積）之比。

套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。

销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。

所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在 80% 左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。

問：“定金”和“訂金”要怎麽區分？如果繳錯會有哪些影響？

答：在商品房交易中，訂金與定金在法律上是有明顯區別的。

定金是一個規範的法律概念，是合同當事人爲確保合同的履行而自願約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同後，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。

而訂金，並非一個規範的法律概念。實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，並不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履行合同義務，並不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若開發商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這並不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)並不是房屋買賣契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書後反悔，開發商有權沒收購房者的定金；若開發商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權要求開發商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那麽就不具備定金的法律後果了。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律後果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對此有充分的理解，並根據自己的實際情況慎重行事。

問：公積金貸款可以享受哪些優惠政策？

答：總的來說，洛陽買房使用公積金貸款可以享受三大優惠政策。

利率：根據8月26日最新利率調整，目前洛陽公積金貸款利率爲3.25%。

首付：據最新政策調整，公積金貸款購房首套房及二套房首付最低20%均已在洛陽落地執行。

異地：自7月14日起，在河南其他城市工作的洛陽人想回家買房，也能申請異地公積金貸款，但要滿足三個要求：現戶籍在洛陽市行政區域內；在省內其他城市就業並正常繳存住房公積金；且購買洛陽市行政區域內普通自住住房的職工。

雖然公積金貸款首付最低20%，但洛陽公積金貸款額度最高只有40萬，如果想要實現首付20%，還需計算好房價及貸款金額。

此外，對于已有兩套房的購房者來說，購買第三套房，不得使用公積金貸款，並且使用公積金申請購房貸款不得超過三次，即如果購房者已三次使用公積金貸款，則不能第四次使用公積金貸款。

問：“五證不全”是指什麽？會影響房産證的辦理嗎？

答：在了解“五證不全”之前，應先知道什麽是“五證”。

“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》，是房産開發企業在開發建設項目的時候需要辦理的證件，是針對開發企業開發的項目，而不是開發企業自身的開發資質。

“五證不全”，顧名思義，就是需要房産企業在開發建設項目時需要辦理的五種證件不齊全。

五證不全的樓盤無法辦理正常的貸款業務。國家規定，開發商必須有足夠的保證金和齊全的五證才能在銀行處貸到土地開發貸，同時只有五證齊全，銀行才能給要購買房屋的業主辦理貸款。

另外，法律人士也表示，銷售的房子如果五證不全，不但影響房産證的辦理，連簽訂的預售合同都無效，即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不能在房地産交易中心做網上合同備案登記。

問：婚前買房，房産證上面只有夫妻一方的名字，算是夫妻共有財産嗎？現在想在房産證上添加另一方姓名，需要什麽資料？

答：婚前買的房子，且房産證上只有夫妻一方的名字，那就不算夫妻共同財産，屬于一方的婚前個人財産。

對于房産證上面添加另一方姓名，主要分爲兩種情況：第一種情況是有房無貸，那就帶好三證(結婚證、身份證、房産證)正本及複印件，去房地産交易中心辦理。第二種情況是有房有貸，先去銀行辦理抵押變更手續(具體事宜請咨詢各銀行)，然後帶好三證正本和複印件去房地産交易中心辦理。

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