“天下熙熙，皆爲利來；天下攘攘，皆爲利往”，在中國房地産市場經曆了十年九調之後，我們發現市場每年都在被調控，房價每年都在往上漲。哪些購房者屬于剛需，哪些又是在投機炒房，恐怕沒人敢說，自己能夠真正地分清楚。

本人僅僅是一名普通房産律師，既沒有深入研究過土地供應量爲什麽會影響房價，也不懂得貨幣供應量與房地産市場之間經濟學關系。但因爲常年處理與房産有關的糾紛案件，幾乎每天都在面對開發商、購房人、二手房主、房産中介。因此，或多或少總結出了一些與房産糾紛有關的經驗，今天把它們彙總起來介紹給廣大購房者，希望能夠提高大家在購房時的法律風險意識，減少無謂的購房損失，未雨綢缪，防患于未然。

受篇幅所限，我們不能更加完整、全面地向購房人介紹與買房有關法律知識，根據我們多年的辦案經驗，在買房時應該引起大家注意的又何止本文中所提到的這七點，其實還有很多很多。我們爲什麽不厭其煩地向大家介紹這些法律知識，是因爲在房屋買賣糾紛中，最受傷害、最無助的，往往是那些有真實購房需求的“剛需”購房者。希望在閱讀完本文後，能給大家帶來一點幫助，起到窺一斑而知全豹的效果。

(作者供職于北京銘滔律師事務所)

忠告一：

在支付定金之前，要敢于離開談判桌

我們大多數購房人都沒有經過像律師一樣的專業談判訓練，在一個賣方占據主導優勢的市場環境下，一旦進入購房談判環節，恐怕就只能被動挨打了。所以我們的第一個忠告就是，要敢于離開談判桌。

合同就像一把“法鎖”，雙方一旦簽字就必須受它約束，誰敢違反就必須要承擔法律責任。定金罰則，就是“法鎖”的具體表現，交付定金的一方如果違約，就喪失了收回定金的權利，收取定金的一方如果違約，就必須雙倍返還定金。

但我們要告訴大家，在交付定金之前，購房人必須有敢于離開談判桌勇氣，如果一味遷就賣方，害怕買不到房子，將會在整個合同履行中陷入被動。

這種被動，可能會讓買方錢房兩空。

爲了更好地讓大家明白，敢于離開談判桌必要性，我們給大家介紹一下賣方與中介經常使用的三種談判策略，相信當大家了解對方的這些策略後，就能夠“敢于離開談判桌了”。

第一種黑白臉策略，這種策略是一種最常見雙人配合策略，不僅在房屋買賣中常用，其實只要有談判的場合，就會有人使用。這種策略顧名思義，就是一個人唱黑臉，死活不降價，讓你感到房源非常緊俏，買房機會稍縱即逝；另一個唱白臉，幫你向賣方說好話，並勸你趕緊下決心先交定金，這樣興許賣方還會降低一點價格。

第二種不情願賣家策略，在經過一番黑白臉策略折騰後，很多購房人因爲擔心喪失買房機會，會趕緊向賣方交付定金，這時有經驗的賣方，會表現出很不情願地接受買方的定金，並認可買方的購房報價。

第三種折中策略，在買家表示願意交付定金並認可賣家報價後，會提出一些相應付款時間、過戶時間要求，這時中介爲了使雙方能夠快速簽約，會出面折中買方的要求，其實這種折中，是不利于買方在合同履行中主張自己權利的。

在經過以上三個策略後，基本上買家就會按照對方的思路，與其簽訂購房合同，而忽略了合同履行中的各種法律風險。所以我們給購房人的第一個忠告就是，要敢于離開談判桌。

那麽，應該如何做到呢，我們給大家介紹兩個常用方法，一是要讓對方感到，你也在挑選其他房源，自己看中的並不是只有這一套，而且對方的這一套房子還不是最讓你滿意的。這樣做是想達到一個效果，讓對方感到你隨時都有可能離開談判桌，你隨時都會被其他賣方吸引走。

二是每做出一個購房條件讓步時，就要在其他方面要求賣方給你補償或優惠。比如，對方不同意降價，那麽你就必須要求降低首付款的數額；再比如，對方要求提高首付款的數額，那你就必須要求提前入住房屋。

大家不要擔心這樣做會喪失購房機會，因爲在談判中，首先考驗是雙方的心理底線。如果購房人連這點談判心理素質都沒有，那麽，即使簽訂了購房合同，也是被賣方牽著鼻子走，很可能在對方違約時保護不了自己的合法權益。

因此，我們建議大家，如果沒有離開談判桌勇氣，就不要坐下來跟對方談判。

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