“首付降低了，我買房更容易了。但是，其他錢還是要從銀行貸款，我算了筆帳，買二套房利息比首付7成的時候增加了一倍。”市民張先生已經有了一套小房子，現正計劃購買第二套房子，但上月底出台的樓市新政讓他對于首付幾成，有點猶豫不決。

二套房首付比例降至4成

3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款買房，最低首付款比例調整爲不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這也意味著，浔城市民今後購買二套房首付最多只需40%。

“最近我剛好有買二套房的計劃，但是首付需要七成，負擔太重了，一直沒有買。”張先生介紹，目前家中有25萬元的流動資金可用于購房，但他和妻子看中的幾套房子，售價均在50萬元左右。按照相關規定，此前張先生需要支付35萬元的首付款，剩下的房款可通過銀行貸款。張先生說，他和妻子原本計劃著找親朋好友借10萬元，付完首付後，再用公積金貸款。然而，新政實施後，他和妻子不需要借錢就可以購買二套房，甚至還能留下一部分錢補充爲裝修費用。

可沒等張先生高興多久，在銀行工作的朋友給張先生算了一筆帳，雖然首付比例下降，但由于貸款額度增多，張先生在還款期內需要支付利息上漲了不少。

首付額度不同，貸款利息總額相差一倍

目前我市中心城區(含浔陽區、廬山區、開發區)住房公積金個人貸款最高限額提高爲夫妻雙方均繳存住房公積金的家庭35萬元/戶、夫妻一方繳存住房公積金的家庭25萬元/戶。張先生和妻子均繳存了住房公積金，兩人可用公積金的貸款額度爲35萬元。

假設未來10年中，貸款利率沒有調整，以首付35萬元，使用公積金貸款15萬元，貸款期限10年爲例，如果張先生使用等額本息的還款方式，那麽他每月需還1518.68元，利息總額爲32241.25元。如果張先生使用等額本金的還款方式，那麽他最初的月供爲1750.00元，逐月降至1254.17元，利息總額爲30250.00元。

如果張先生按照新規，首付僅付4成，也就是20萬元，那麽張先生需要使用公積金貸款30萬元。同樣假設未來10年中，貸款利率沒有調整，貸款期限爲10年，如果張先生使用等額本息的還款方式，每月需還3037.35元，利息總額爲64482.50元。如果使用等額本金的還款方式，張先生最初的月供爲3500元，逐月降至2508.33元，利息總額爲60500.00元。

由此可以看出，無論首付比例爲多少，等額本息與等額本金的利息總額相差並不大，但使用貸款額度不同，其利息總額可相差一倍。對于沒有公積金的市民而言，如果使用商業貸款，那麽兩者之間的利息總額最多可相差5.1萬元。

“看上去兩者之間的利息總額相差只有3萬元，但我的月供卻從1518.68元漲到了3037.35元，每個月的經濟壓力增加了不少。”幾經思考，爲了不影響日常生活的品質，張先生最終還是決定將首付調整爲25萬元，再使用公積金貸款。

理財專家建議，減少首付額度，余錢用于投資

對此，銀行理財專家表示，雖然簡單對比來看，降低首付比例並不意味貸款成本降低了，實際還有所增加，但帳不能簡單的這樣計算。在七成首付的情況，張先生需多繳納首付款15萬元。如果張先生選擇將這筆錢拿來投資，只要年化利率不低于2.8%，10年的收益總額將超過42000元，遠高于利息差。總體來看，張先生的成本還是降低了。

“僅按照張先生家25萬元的流動資金計算，付完20萬元的首付後，他還剩下5萬元的流動資金。如果直接購買銀行理財産品，按照平均4.6%的年化收益計算，10年後的利息總額至少是23000元。”該理財專家表示，雖然購買銀行理財産品的利息總額略低于3萬元，但張先生不需要借款，並且手中流動資金增多。遇到合適的投資項目，張先生還可以將5萬元與家中的閑錢一起進行投資理財，長遠來看完全可以彌補部分甚至全部的成本增加額。

记者 马莹