2015年3月底，中央多部門接連發出對樓市極大利好的“政策組合拳”，引發市場的強烈關注與震動。有業內人士分析稱，新政表達了的一個態度———把市場還給市場，從而讓房地産市場發展更加穩健、理性、可持續。新政接連出台，也讓龍口房企和購房者重拾信心。

　　本期，由龍口市建設局商品房預售管理科科長李明，來爲大家解讀龍口市商品房預售和合同簽訂的相關政策。

　　查看預售許可證

　　目前，商品房銷售有現售和預售兩種方式。商品房現售是指房地産開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，並由買受人支付房價款的行爲。商品房預售是指房地産開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付定金或房價款的行爲。兩者主要差異在于，商品房預售要求投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上，而現售要求已通過竣工驗收。

　　購買無論是期房還是現房，重點注意以下問題：

　　1、首先要了解開發商是否具有開發商品房項目的相應資質，“五證”是否齊全。所謂“五證”包括國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房預售許可證，是證明開發商銷售資格的關鍵憑證，也是商品房項目是否合法的憑證。其中，商品房預售許可證最重要。市民選房時，一定要仔細查看所選房源是否在預售許可範圍內。也可登錄部門網站———龍口市房産管理信息網查閱。

　　2、購房者在與開發公司洽談達成協議後，雙方應簽訂由建設管理部門統一監制的《商品房預售合同》的網簽合同。該合同對房屋價款、付款方式、交房期限、房屋面積、違約責任等相關事項有較爲明確的規定。簽訂合同時，一定要認真閱讀預售合同、前期物業服務合同和臨時管理規約，看清交房時間、違約責任、違約賠付標准、雙方權利、義務等主要條款，對不明事項可向開發企業咨詢查證。要在簽訂合同之日起30日內，督促開發商辦理商品房預售合同備案。該備案雖然不是商品房預售合同的生效要件，但可防止開發商一房二賣。

　　3、交付購房款時，無論全款還是分期付款，一定要存入預售合同中載明的預售資金監管銀行設立的資金監管賬戶中，同時索要購房發票和雙方簽章的購房合同。

　　做到以上幾點，可以說完成了一次成功的購房過程，購房者權益也受到法律保護。另外，查詢合同備案情況可登錄龍口市房産管理信息網。再次提醒廣大市民，不要選購無手續和手續不全的預售商品房，否則您的權益將得不到法律保護，容易産生經濟糾紛。

　　簽購房合同要規避“陷阱”

　　簽訂購房合同的四點注意事項

　　1、首先要注意交房延遲條款。在商品房預售交易中，延遲交房是較爲普遍的違約行爲。所以，有的開發商爲規避違約責任，會在合同中設制延遲免責條款，把諸多非免責事由作爲開發商延遲交房的正當理由。

　　雖然由建設主管機關制定的合同範本中規定了明確的交房日期及延遲交房的法律責任，但存在于合同附件的免責條款實質是對前述條款的否定，且因兩條款不在一處，後者往往會被購房者忽略。

　　2、質量和保修條款。房屋質量是商品房的關鍵問題，購房者一定要對有關商品房質量要求的約定加以明確，並對出現質量問題應承擔的違約責任進行約定。

　　3、房屋産權證交付條款。房屋所有權證是房屋是否合法的重要憑證，直接關系到購房者能否實現購房目的。因此，購房者應對房屋産權證的交付時間及遲延辦證的違約責任與開發商進行明確約定。

　　4、物業管理條款。有些開發商在物業管理公司及服務標准、收費情況等均尚未確定的情況下，就要求購房者在預售合同中承諾接受物業管理服務，並接受相關約束。這是對購房者知情權的侵害，是不公平的。所以，購房者應該將物業管理條款與預售合同分開簽署，或另外設置條款明確約定物業管理的費用及標准。

　　其他需要注意的問題

　　第一，在簽約時，必須認真閱讀合同文本，了解清楚合同條款的含義，看看是否有對您不利的內容，以及所有內容是否都是約定的內容。

　　第二，要注意你所關心的內容，是否都已經在合同裏體現出來。如果沒有，應及時與開發商簽補充協議或特別約定。

　　第三，在簽約時購房者最好查明代表開發商簽章的是否是其法人代表。同時，購房者應要求開發商在合同上加蓋公章，避免今後發生爭議。