全款還是貸款買，貸款多少合適？

當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉。如果你是土豪，請隨意，現金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦。

建議

貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金貸款現在的利率是3.75%，商業貸款也在5.65%，用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。

贷款，个人建議就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。

如果貸款，貸款多長時間合適，要提前還款嗎？

以廣州爲例子：2014年廣州一手房均價173萬，首付可以低至3成，算52萬，那需要貸款的總額爲121萬。

商業貸款121萬30年

等額本息：

等額本金：

組合貸款30年:公積金80萬+商業貸款41萬

等額本息：

等額本金:

貸款利息計算表

30年，商業貸款裏等額本息的利息是130.44萬，等額本金的利息是102.83萬，尼瑪，坑爹啊，銀行多收了我們28萬的利息！

但是我們換位思考，投資的利息只要大于5.65%，假如現在主流P2P平台8%，那麽如果不還銀行的錢，而是投資收益大于8%，那我們的資金又多創造了2.35%的利息哦，比我們現在最新一年期定期存款2.25%都高，你說合算不合算。

建議

按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于5.65%的投資，不用著急還銀行貸款的。

等額本息or等額本金？

等額本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。前期还款压力比较大，但最终支付给银行的利息比等额本息少很多。

等額本息：每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。前期还款压力比较小。如果你前期资金紧张，可以选择等额本息。

1.假設等額本金，月還款本金爲：100萬/240個月，即每月爲4167元；

（1） 第一個月還款利息爲：100萬*0.4708%=4708元，則第一個月的實際還款額爲4167+4708=8875元。

（2） 第二個月剩余本金爲100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息爲：995833*0.4708%=4688.38元，則第二個月的實際還款額爲4167+4688.38=8855.38元

以此類推，等額本金下20年共還款約156.74萬元，共支付利息56.74萬元。

2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率5.65%，月利率0.4708%，則每月還款額（含本、息）爲6963.87元。

（1） 第一個月計算出的利息同樣爲4688.38元，第一個月只歸還了本金6963.87-4688.38=2275.49元；

（2） 第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2275.49=997724.51元，則第二個月應還的利息是4697.28元，即第二個月歸還的本金爲2266.58元

以此類推，等額本息下，20年共還款約167.13萬元，共支付利息67.13萬元。

通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。

等額本金與等額本息相比，因爲之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候專門做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因爲你每個月占用銀行的本金多造成的，並不是銀行設計要多賺你的利息。

如何選擇還款方式

等額本金：前期资金并不算太紧张

等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。

等額本息：前期资金紧张

這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什麽時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。

結論

建議选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

哪類人適合提前還款vs不用提前還款？

提前還款三類人

1.傳統保守：錢只存銀行，不做任何投資，不願意承擔任何風險的朋友。

2.覺得欠錢很有負擔，心裏壓力超級大的朋友。

3.還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，並且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的土豪，請注意，請抱大腿。

建議不用提前还款的类型

1.公積金貸款。

2.等額本金還款期限已經超過三分之一。