制圖張園
“戎姐看房”二維碼
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上周，本省最大的樓市新聞莫過于“山西全面放開限購”。而這一消息，來源于山西省公布的《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地産市場健康發展的意見》。至此，山西是全國第四個全面放開限購的省份。放開限購的背景是消化現有的大量庫存，爲此，購房者購買新房的信貸優惠，以及購買二手房的交易稅費，都將從此有更多的優惠——
本期熱點：新舊房交易均有利好
11月19日，山西省公布了《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地産市場健康發展的意見》，對山西省房地産政策進行了重大調整。其中規定，取消商品房購房限制。包括取消購買商品住房套數、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷（預）售價格申報制度；取消對境外機構及個人在本地區購買商品住房的限制。山西省是繼甘肅、四川、安徽後，第四個明文取消限購的省份。山西省住房城鄉建設廳相關負責人表示，這一調整必將對山西省的房地産市場産生重大影響。
隨後一周，多位粉絲向本報微信公衆號“戎姐看房”咨詢：新政對買房有哪些方面的影響呢？記者仔細研讀了上述《意見》，並采訪了相關業內人士，對此給予分析。
首先，對新建商品房的信貸政策上有明確支持，例如購買首套房貸款利率有機會打7折。《意見》稱，對購買首套普通商品住房的居民家庭，或是已擁有1套住房並已結清貸款的家庭，金融機構貸款最低首付款比例爲30%，利率下限爲基准利率的0.7倍。未結清貸款的居民家庭，爲改善住房條件再次申請貸款購買普通商品住房，貸款最低首付款比例爲40%。
而對于二手房交易，也有相關稅費的優惠政策。此外，太原市將全額征收營業稅的二手房年限從5年放寬到2年，而從今以後，在房屋交換時，價格相等部分免征契稅。山西省各市、縣人民可根據當地實際情況，對存量住房交易相關收費予以減免。
業內人士表示，種種迹象顯示，相關部門對房地産行業管理釋放出更多寬松的信號，而通過稅制改革優化房地産行業結構將成爲下一輪改革的主要內容。地方層面，將會有更多的省份取消樓市限購。
本地熱點：買房後須留三分之一存款
大多數年輕人由于參加工作時間短、積蓄微薄，初次買房常以小戶型作首選。但周圍的親朋和樓盤置業顧問又會建議一步到位，導致不少年輕的家庭選擇頂著經濟壓力買套大戶型。
近日，不少讀者粉絲提到了上述問題。粉絲“空白”說，“買房時，好不容易東拼西湊湊夠了首付款，可是簽訂購房合同和交房時還需要繳納各類雜費。雖然金額不大，但前期已經傾盡全力，未免顯得捉襟見肘，感覺經濟壓力很大。”記者從開發商處獲悉，在首付款之後，購房者在收房時還要交納房屋維修資金、水電氣暖相關費用、契稅等，對于普通工薪階層家庭，這些費用相加金額並不是個小數目。
對此，一些有經驗的讀者認爲，購房切忌將所有存款都用于買房，因爲買完房後緊接著就是裝修房屋、置辦家具、家電等，這些也需要一筆不小的費用。因此，在購房時，至少應保留三分之一的存款。
而在選擇貸款年限時，爲減少利息支出，有些人選擇較短的貸款年限，然而這樣做導致的後果就是每月可支配的支出屈指可數。中國銀行山西省分行負責貸款的工作人員安先生表示，家庭月收入的三分之一是房貸還款的戒線，越過此戒線，將很可能會出現較大的還貸風險，甚至影響到家庭的生活質量。一般而言，消費者在貸款購房時，還款年限選擇15年—20年較爲適宜，若貸款年限過短，還款壓力相對較大，而且一旦有別的重大開支則會爲日常生活帶來負擔。因此，消費者一定要根據自己的情況，正確選擇合適的還款年限。
粉絲互動：小公寓能否投資？
近日，有業主咨詢：“我想購買一套小公寓，總價低一點的，先用作自住，將來投資。這樣安排是否妥當呢？”
對此，記者調查了太原公寓市場，發現在建在售的公寓産品大致分爲四類面積區間，55平方米-70平方米、90平方米-100平方米、100平方米-150平方米，以及150平方米以上，而小戶型公寓的公攤率在20%-30%左右。爲了兼顧功能性及經濟實用性，70平方米左右的公寓産品是普通購房者和中小投資者的首選。
公寓戶型相對較小，價格也比較低，適合過渡型居住群體，也可以作爲長期投資項目。購買公寓産品的消費群體，一般都有自住兼投資的雙重考慮。對此，記者算了一筆賬：以太原市經園路附近一套70平方米的公寓爲例，購買成本爲42萬元（均價6000元/平方米）。若該套公寓按住宅出租，租金若按照1500元/月算，成本回收需要約23年；而若按商姻租，租金按1800元/平方米計算，大約19年即可回本。
如果公寓産品的土地性質是商業用地，且購房者打算房子升值賺錢。太原市房管局工作人員表示，商業公寓土地性質屬于商業用地，過戶費用較高，包括契稅4%、個稅20%、營業稅5.5%。“在這裏要注意的是，房産證不管滿不滿2年，只要過戶都需要繳納個稅和營業稅，可提供上手購房發票的，稅費爲轉讓收入與上手發票價差額的5.5%，不能提供上手發票的，爲轉讓收入的5.5%，這部分費用比較高。”相關工作人員介紹，“此外，還有交易費8元/平方米、登記費550元/宗、測繪費1.7元/平方米、工本費10元/本，印花稅0.05%。”如果沒有繳納過維修資金，還需要繳納高層（含帶電梯的多層）90元/平方米、多層（含別墅）50元/平方米的維修基金。按照此費用計算，如果賣出所購公寓需要支付各種稅費，轉手成本很高。如果太原市房價根本沒有如此高的漲幅，此類投資不太劃算。
本報記者 張磊
