薛女士前幾個月一直在選購二手房，通過近半年的看房，薛女士終于在淨月經濟開發區某高檔樓盤看中了一套二手房。薛女士與賣方李先生約定的房屋更名産生的一切費用，均由雙方一人承擔一半。但是李先生的房屋有貸款沒有結清，于是雙方約定待2009年12月25日銀行貸款還滿一年時，由薛女士一次性還清銀行的剩余貸款，待房産證贖回後，由李先生配合薛女士辦理更名過戶手續，可是到了12月25日銀行貸款還清以後，薛女士與李先生在銀行取回了房屋他項權證。但是，雙方還要拿著他項權證去房産交易大廳取贖回的房屋說有權證，可是由于時間緊急雙方趕到房産交易大廳時已經來不及取證，兩人只得約定12月28日再去取證。可是薛女士聽交易大廳的工作人員說，房産證贖回後，還需要3天左右的時間去備案，備案之後，李先生才可以與薛女士進行交易，辦理更名過戶手續。因爲時間原因，薛女士沒有能夠在12月31日之前辦理更名，而報紙上又登了，過了1月1日以後，營業稅的優惠要取消，所以薛女士和李先生擔心需要多交5%的稅費，雙方一直沒有去辦理手續。在爲了節省稅費的情況下，李先生提出了一個建議，以公證授權的形式，將李先生房屋更名過戶的手續經公證處公證給薛女士辦理，同時李先生將房産證原件交付給薛女士。待房屋産權證下發5年後，再由薛女士本人直接辦理更名過戶手續。可是房屋産證還要再等3年才能滿5年，不知這樣操作是否有風險？

律師分析：

吉林良智律師事務所邱剛律師認爲：房屋産權更名過戶計算稅費的時間有兩個依據，首先，可以依據房屋産權證的頒發日期，其次還可以依據契稅的開票日期。如果賣房人李先生的契稅發票已經滿5年，那麽營業稅可以依據契稅發票的時間減免。但是如果契稅發票也沒有滿5年，那麽李先生提出的辦法確實可以節省費用，但是對于薛女士來講風險很大，建議直接辦理更名過戶。根據《中華人民共和國合同法》第21章第396條：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”以及第397條：“委托人可以特別委托受托人處理一項或者數項事務，也可以概括委托受托人處理一切事務”的規定。薛女士作爲受托人確實可以代替李先生辦理更名過戶手續，但是委托合同簽訂後，不代表委托人即李先生本人就不可以辦理委托合同中約定的事項。所以在兩年內，李先生仍然可以持房屋所有權證將房屋更至他人名下，這樣對薛女士來講損失就大了。

律師提醒：

邱剛律師提醒購房者：生活中，二手房的買賣雙方，常常會采取各種方式避稅，但是實際上這樣雖然節省了一部分稅費，但是對于買賣雙方來講同時又會産生其他風險。比如，無法獲得房屋産權、房屋買賣合同被確認無效等等。所以，提醒買賣雙方，在進行二手房交易過程中一定要及時辦理過戶手續，以避免産生其他損失。（趙健鵬）

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