2015年4月7日，4月5日电 据新华社“新国际”微博报道，近年来，国内富裕阶层不断扩大，投资客瞄准了日元贬值的机遇，看上了日本的自然环境和房屋质量，不少中国人到日本购置不动产，日本甚至还出现了专门给中国业主服务的税务师事务所。日本流通科学大学教授辻美代日前在接受新华社记者采访时说，最近一段时间，在日本购买不动产的中国客户明显增多，日本欢迎这些投资。在日华人邓女士说，最近常见中国人在日本买地、买房的消息，主要是因为日本的楼房和土地一起出售，只要你不卖，还可以一起留给子孙，这对于只有70年使用权的中国房产来说，显得非常吸引人。中国人买日本房，觉得赚了，日本人拿中国钱复苏经济，觉得高兴。这真的是双赢吗？中国投资人，日本房市的风险你都看清了吗？
圖片與本文無關
【稅稅稅，你算清了嗎？】日本房價相對中國一線城市，有一定競爭力。例如記者駐地的惠比壽地區屬于東京一等地，但駐地對面一座3層小樓，帶地皮只要7680萬日元（1日元約合0.052元人民幣）。東京的二手房和小戶型，即使是市中心，只要2000萬日元就能購買。日本其他地區的房産都有中國人涉足，就連北海道千歲市都開發了面向中國人的獨棟別墅，2000萬日元一套，未完工就銷售一空。
然而，在日本購買不動産需繳納各種費用，買完之後還一直有各種費用伴隨，這跟國內買完就一勞永逸的中國房産並不一樣。此外，日本對當地人購買個人自住房産的貸款和減稅等優惠政策，一般外國人是享受不到的。
由華僑創辦的中國通訊社社長姜德春指出，日本對土地、房屋等固定資産，不僅在取得時要交稅，占有使用期間和出售轉讓時也要繳納稅金。在日本，房産與土地一起都要繳納“固定資産稅”，每年征收，是大頭。稅率根據地區不同，會有很大差異，高級住宅區和東京都中心地區，比如惠比壽和白金台等地，由于土地非常昂貴，收入不高就無法納稅，因此也有失業者不得不出售不動産的情況。
另外，日本不動産的遺産稅非常高，當今皇後美智子的家人還曾經以房産作爲遺産稅抵押給國家。姜德春指出，日本的遺産稅稅率高于歐洲國家，略低于美國，基本上到孫子輩時房産就沒有了。這就是私有制的日本沒有土地大亨和不動産大亨的重要原因，所以在日本有一種“財産三代而竭”的說法。
日本遺産稅的稅率根據財産多少決定，財産越多稅率越高。1000萬以下房産的繼承稅稅率是10%，3000萬以下是15%，5000萬以下是20%，1億至2億日元40%，2億至3億日元45%，3億至6億日元50%，6億日元以上則高達55%。按照日本現行的遺産稅，中國人到日本購置大額不動産，若幹年後就相當于給日本國庫做了貢獻。
簡單歸納起來，日本購買不動産有如下稅費：1、購入不動産時，要根據固定資産的交易價格一次性繳納4％的交易稅（自用住房較低，爲3％）；2、到部門登記備案要繳納登記稅（一次性）；3、不動産交易時要繳納印花稅（一次性）；4、遺産稅和贈與稅。除對配偶有些照顧、子女次之外，稅率較高，最高達到55％（一次性）；5、固定資産稅（每年交）爲市值的1.4％：6、當出讓不動産時，不滿5年的，需繳納的所得稅和居民稅分別爲30％和9％，超過5年，則爲15％和5％。
【保值升值，你想得美！】希望買房保值或倒房賺錢，在日本很難實現。首先，日本房屋折舊率很高，獨門獨院的小樓一般都是木質結構，20年以後價值就相當于零。如果是公寓樓，折舊率慢一些，但一般10年也要進行一次大修，大修的錢就來自業主平時繳納的修繕費。如果房齡達到50年，業主會協商後決定重建。如何買房保值？實在很難。
由于各種稅費，買房出租利潤也不樂觀。鄧女士指出，日本不動産的維修費相當可觀，如果是樓房，管理費也不低。
姜德春說，他認識一個旅美台胞老人，花了4500萬日元在日本購得一處房産，目的是想保值、增值，但由于不了解日本社會的實際狀況，房子租出去五六年，前後倒賠了400多萬日元。尤其是對最後一位房客，按其在美、台的經驗行事，與房客打了兩場官司，結果都輸得一塌糊塗，賠了訴訟費，還倒貼了100萬日元的搬家費。
日本炒房熱早已結束，光從照片上看到漂亮的房子而不實地調查就購買的話，往往會吃大虧。即便是東京都內，哪怕位置相鄰，居住環境也完全不一樣。在一些情況極端的地方，車站南北之間、河流東西之間的土地差價超過2倍。
【險險險，你買全了嗎？】日本地震高發，不動産面臨地震損毀威脅，這屬于特殊風險。所以日本不動産如果不買全了，地震、海嘯、火山噴發帶來的損失就不會賠償。而即使加入地震保險，也有一個賠償上限的問題。這些都得考慮仔細。
此外，在日本買房還必須仔細調查該建築物是否合法，一些附帶風險也需要考慮。例如2005年11月17日，國土交通省宣布千葉縣的姊齒建築設計事務所的一級建築師姊齒秀次僞造了關于建築的抗震性數據。問題曝光後，他設計的樓盤都被拆除。如果購買這樣的不動産，有苦只能自己吞。
姜德春特别提醒，随着中国国力的上升，日本国内对中国的敌意也在集聚，中国人在日本买房置地引起了当地居民不少质疑和反对的声音，甚至有极端人士认为这是对日本的入侵。如同保守派市民团体不时去东京大久保的韩国城举行排外游行，东京池袋的华人商店“阳光城[0.00% 资金 研报]”也曾遭受保守市民团体寻衅滋事，那么中国人购买的大型不动产项目是否会成为保守市民团体骚扰的目标也值得注意。
本文來源：新華網
圖片來源：搜房網