“把西雅圖的家賣掉，去北京只夠買二環邊上的倆廁所。”2013年，女神湯唯在《北京遇上西雅圖》中的一句話，把美國房産投資的徹底推成神話。最近，這個神話又有了一個新版本：北京的一套房換休斯敦的六套房，六年可回本。可是，這一切都是真的麽？記者采訪的專家說，美國有完善的稅費體系，刨去要支付稅費，買房高收益基本就是個“神話”，不能當真。

一套房換六套房的神話

來自各機構的統計數據，中國人奔赴海外置業的人數，每年都在增加。尤其是美國，就像大洋彼岸的一顆明珠，購房的國人占到了當地海外買家的24%。

最近，投資美國房産的神話，在網上又有了一個新版本。故事內容是：李女士賣掉她在北京的一套房，獲得房款300多萬元人民幣，接著她將300多萬元在美國休斯敦買入6套房。李女士的算盤是：每月每套房可獲得租金收入約400美元，6套房總租金收入就是2400美元，約合14731元人民幣。這筆租金收入，不僅可以把北京的房子租回來，每月還能賺1萬元人民幣。

于是，李女士總結：在美國買房投資，除去房産稅等各項費用，收益率可以高達8%，加上當地租售比較高，六七年就可以收回成本。相比之下，在北京投資一套房産收回成本或許要花上100年。

6年和100年，兩地房産投資的好壞高下立即顯現。

回報率得扣除稅費

這則投資神話是真的麽？

“2007年由于金融危機，美國市場的房價跌幅整體達到了30%，而像洛杉矶這樣的城市，跌幅甚至達到了70%。而從去年開始，隨著經濟形勢有所好轉，房地産市場也在緩慢回升。”

國信美投置業投資（北京）有限公司總裁陸鶴壬，在美國房産市場做了十幾年。她告訴記者，從房價上漲的角度看，現在投資美國房産，確實可視爲一個不錯的時機。但是，美國市場和北京樓市大不相同，不可能出現一兩年內房價翻番的現象。而且，買房中需要繳納房産稅、個人所得稅得各種稅費。“刨除這些稅費，淨回報率可能並沒有大家想象中那麽好。”

還有保險費清潔費物業費呢

在國內，如果你在郊區擁有一套獨棟別墅，不怎麽住，又疏于打掃，半年下來，你家的院子裏可能已是雜草叢生。鄰居路過你家，可能會感歎幾句，但他沒有要求你清除雜草的幹預權利。可在美國，情況則大不相同，你需要每個月對房子進行定期清潔維護，否則你很可能會遭到罰款。

一位住在美國的中國人就告訴記者，一套獨棟別墅，房屋的房頂、外牆都要定期檢查，時間長了要翻新；房子每年都要高壓水清洗；院子要剪草，花園遊泳池要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑；管道漏水堵塞要找水管……“這些活兒，當地人多數會自己做，因爲美國人工成本很高，你找人來修個電視天線，可能就要花去300美元”。而如果是聯棟房和公寓房，雖然房子外面的維修不用房主負責，但每年得交至少一兩百美元的物業費。“所以，你要有六套公寓房，一年下來的清潔費、物業費至少也要2000多美元，也就是12000元人民幣。

另外，美國買房子必須買保險，否則自然災害、火災發生時所有的財産都會化爲烏有。一棟50萬美元的房子，房屋保險費每個月在100美元左右，一年就是1200美元。而在自然災害多發的地區，還需要買上一份額外的自然災害險，比如加州要買地震險，部分南方城市要加買飓風險。

此外，像李女士這樣，自己住在北京，就需要專業的物業管理公司來打理出租的相關事宜，收費至少是租金總數的10%。大概算下來，六套房屋全年的各種稅費總計在15萬元上下。

房産稅和個稅兩大稅

房産稅和個人所得稅，是去美國買房中最主要的兩大稅種，也是爲中國人最熟悉的兩種稅費。北京安致勤會計師事務所注冊會計師張國禮，就仔細介紹了這兩大稅種。

美國每年會對每個房子進行評估，然後根據評估值計算房産稅。各個州的房産稅稅率都不相同，比如加州的房産稅稅率是1.2%，德州的房産稅稅率是2%，休斯敦的房産稅稅率則在2.6%到3%之間。“美國房産稅的整體範圍是1%到3%，而稅越高的地方房價漲幅會越慢。”

以故事中的李女士爲例，按照休斯敦房産稅稅率的中間值2.9%計算，300萬元的6套房産，假使評估值爲7成、210萬元，一年的房産稅總額就達60900元。

而個人所得稅，又是每年必交稅種中的另一個大頭。按照美國稅法，不居住在美國的非美國公民在美國投資房地産的收入中不受中美兩國合約豁免，收入需要繳稅，且若房地産是唯一的投資而不挂靠其他商業投資時，全部租金都要交稅，稅率達30%。按照李女士每月2400美元的租金計算，全年的個人所得稅就爲8640美元，約53065元人民幣。

遺産稅贈與稅算上了嗎

張國禮也告訴記者，除了這些買房當下就會産生的稅費，遺産稅和贈與稅，是未來有可能産生的稅費，而這個恰巧是最容易被中國人所忽視的稅費。

根據美國法律，接受遺産時需要繳納稅費，其中美國公民是500萬美元免稅額度，而非美國公民只有6萬美元的免稅額度。以一套50萬美元的房屋爲例，44萬元需要繳納遺産稅，稅率幾乎達50%，就是22萬美元。

“所以，如果是抱著投機的念頭進入美國房地産市場，想追求兩三年翻一番、然後再轉手，是不太可能的。在美國沒有那麽快的增值預期。”陸鶴壬表示，美國房地産確實是不錯的投資選擇，但投機空間並不大，中國人投資美國房産，也要謹慎考慮風險和成本，盡量想周全。

本報記者 趙瑩瑩 J201