澳洲墨爾本別墅樣板房

　　投資澳洲房産可以以房養學？美國的別墅只是國內毛坯價格？在北上廣只能買個100平方米以內房子的錢，在塞浦路斯可買個海景別墅？

　　近期，不少海外房産投資機構在佛山推介其海外房産業務，受到不少投資者的歡迎，像澳大利亞、香港、新加坡、塞浦路斯等國家的投資移民項目，更是成爲不少市民關注的焦點。隨著“限購”政策逐漸步入深水區，不少手中握有閑錢的投資者開始把目光轉向更廣闊的海外房産市場。“國內限貸限購，到國外買房去！”已成爲不少房産投資者的共識。在家業海外不久前舉辦的一次産品推介會上，該機構當天推出了幾十套澳洲墨爾本CBD內全新豪華別墅，在正式開售前就已被投資者搶注了2/3。

　　針對當前海外置業的熱潮，擁有多年海外房産投資經驗的張先生卻有著自己的見解：“海外置業切忌沖動盲目，不同的國家有不同的稅費，買房還不如租房劃算的例子比比皆是，了解清楚這些再去投資方爲上策。”

　　海外房價和土地價格分別計價

　　不少海外房價和土地價格分別計價，如加拿大，購房者需要先向加拿大購買土地證，然後尋找開發商，請他們幫助進行設計和施工。這樣，投資者在海外購房的時候，可以優先考慮地點和面積，至于房子是否喜歡、年代幾何，都不那麽重要了。

　　海外房産投資顧問張先生爲我們舉例說明，一位投資者想在加拿大買獨棟別墅，經過多方比較和計算後，可以購買一棟售價30萬美元，年代較久遠的別墅，然後推倒重新設計修建，而在相同地區，同樣面積的別墅售價都在50萬美元左右。當然，購房者在購買此類房産的時候，要先計算比較下建築費用。

　　此外，每個國家的土地價格在整個購房成本的占比是不同的。比如，美國紐約郊區的土地成本占購房成本的10%左右，而澳洲的土地成本則占40%左右。

　　了解那些“莫名其妙”的支出

　　在海外購房需要交納契稅、土地稅、印花稅和增值稅，其中契稅爲東南亞部分國家所征收。歐美國家每年征收一次土地稅，稅率在1%至2%。印花稅和增值稅在各國都會征收。

　　除此以外，購房者還需支付買房時聘請律師的費用，各國的律師費用不等，據公開資料顯示，紐約購房者需爲此支付2500至3800美元，而馬來西亞則爲1000美元左右。根據各國的政策不同，需要繳納的費用也不相同，購房者在購房之前需要詳細了解，基本上在海外購房都需支付總房價的4%至7%的費用。

　　此外，在國內，購置房産屬于一次性投入，以後定期繳納物業管理費即可。但是在海外，房子絕對屬于“消費品”。購房者需要隨時注意房子的使用維護情況，稍不留心，可能就會爲此支付一大筆在國人看來“莫名其妙”的錢。

　　法國爲了控制房價，會向購房者征收重稅，住房稅和空房稅是其中的兩種，另外小到電視稅，大到維修費都是需要准備的。以巴黎附近馬賽一處60平米兩居室爲例，中等偏低收入的居住者每年仍需要支付600歐左右的住房稅和電視稅。

　　美國在將土地出售給購房者以後，隨著房産價格的改變，每年征收的土地稅、服務費也會隨之改變。如一棟總價爲30萬美元的獨立別墅升值到50萬美元之後，土地稅也會由3000多美元增加到5000多美元。

　　另外，海外置業的管理成本非常高，在加拿大購置房産以後，如果疏于維護，你會收到高達上千加幣的罰款。而澳洲墨爾本要求，自家門前的垃圾或者是積雪如果不能及時清理，市政部門會代爲清理，需要戶主繳納不菲的費用。一位在加拿大生活5年的移民者就曾經公開抱怨，“我家後院幾個月沒除草，還被管理部門罰款，可是那是我家的後院啊，我想怎樣就怎樣。”

　　事實上，在歐美國家購房，會要求你在購房之後，爲這棟房子負責到底，你需要爲這棟房子購買保險、維護清理、保證有人居住、負責房子周圍的美好環境。疏忽任意一項，都可能會掏空你的荷包，支付幾百到幾千歐元不等的人工費和罰款。

　　買房未必比租房劃算

　　弄清楚國外的購房政策、稅費情況以後，新移民來到國外，針對自住和投資，買房和租房哪個劃算？哪個需要爲房子支付更多的錢？來看看這筆賬怎麽算。

　　以加拿大爲例，連排別墅和公寓需要每月交納管理費，每月在200至500加幣之間，此外管理部門在房屋外部裝修的時候，會向房主收1到4萬加幣的裝修費，相對來說，獨立別墅的限制會少一些。

　　對此有人會有疑問，買房是投資，25年之後，房子可能翻倍升值，但是，貸款25年，利息可能就要30幾萬，隨著房子升值，房産稅也要近20萬左右，維修費用20萬左右，算下來未必劃算。其實，海外投資購房如果將回報都壓在未來房産的增值上，並不是明智的選擇，仔細算筆賬會發現，購房時給房地産商的傭金、銀行貸款利率、律師費、土地轉讓稅和房屋維護管理費等幾乎同上漲部分持平。

　　同時，還需注意如果在購房還貸過程中，中途將房子轉賣出去，中斷按揭，還需給銀行繳納罰款，同時離按揭結束日越近，罰款額越多。有一個真實的案例，伊朗一位移民移居加拿大，在溫哥華購買了一間公寓，在銀行貸款40多萬。隨後幾年中，財務上出現問題，不得不把房子賣掉，在同一年的4月份，中斷按揭，需要繳納1.3萬元罰款，7月份中斷按揭，則需繳納1.7萬元罰款，而到了同年11月，則需要繳納3.38萬元的罰款。事實上，隨著貸款利率的降低，每年加拿大銀行業監管機構“銀行服務及投訴申訴專員辦事處”，會受理50%左右和罰款相關的問題。

　　不過，投資顧問張先生也告訴我們，在加拿大買房投資，有一個未還貸期，在此時期將房子賣出去是最劃算的。例如，在2012年3月購買一套期房公寓，交房時間在2015年3月，此時，只需繳納購房首付款，在收房前辦理貸款即可。在2015年3月收房以及辦理銀行貸款之前，如果公寓升值，將公寓出售是最劃算的。

　　在美國也會有同樣的情況發生，在曼哈頓一間中高檔公寓的售價在100萬美元左右，每年需要爲此間公寓繳納3萬美元的地産稅，還有將近1000美元的管理費和水電費，而租同樣規格和配置的公寓，每年的租金也不到4萬美元。曼哈頓甚至9成以上的人一輩子都在租房子住。

　　加拿大移民網友曬賬單，租房更劃算