隨著樓市“3·30”新政的逐步落地，房貸新政、營業稅免征年限“5年改2年”等在拉動樓市回暖的同時，也讓購房者享受到實實在在的置業利好。記者在采訪中獲悉，房貸方面，首付比例大幅降低，85折利率優惠重現，稅費政策的變化也讓住房交易環節大減負，購房門檻和成本呈現雙雙下行的態勢。

房贷利率优惠再现85折门槛降低 看购房者能省多少成本本报记者 焦鹏

今年3月30日，央行等部委下發房貸新政，其中要求，公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例爲20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，再購買普通自住房，公積金貸款最低首付款比例降至30%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整爲不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

新政出台後，各地陸續出台了相應的實施細則。天津在5月最後一周出台了公積金新政，于25日起對個人住房公積金（組合）貸款政策進行調整，一方面降低首付款的比例。原來天津規定，職工家庭購買首套自有住房的，90平方米以下的首付款比例是20%，90平方米以上是30%。這次新政首付款比例統一調整爲不低于購房價款的20%，取消原來90平方米面積的規定。購買第二套以及其他符合天津購房條件自有住房的首付款比例由不低于購房款50%調整爲不低于30%。

業內人士表示，“3·30”新政最大的亮點在于購房門檻的大幅降低，尤其是二套房門檻降幅更爲明顯，有望拉動改善類住房需求。具體來看，二套房以往的政策是商業貸款最低六成、公積金貸款五成，新政出台後，對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的職工家庭，申請商業貸款首付四成、公積金貸款首付三成，首付比例最高降低了三成。以購買100萬元的第二套住房來說，以往需要支付50萬至60萬元，而目前只需30萬元至40萬元即可。

房貸：年內二次降息

85折利率優惠重現

自2013年底起，銀行捂緊了錢袋子，個人貸款利率收緊，優惠難尋，部分銀行對于優質客戶也只能給到九五折的優惠。不過，5月25日天津公布公積金新政後，記者咨詢多家銀行房貸部門，工作人員均表示現在貸款首付比例、貸款最高限額已經開始執行公積金貸款新政策。而對于個人購房貸款按揭部分，盡管大部分銀行只能提供9折或95折利率優惠，但也有少數銀行打出了85折的利率優惠牌（需達到相應條件才可享受），比如農行方面是必須是合作樓盤才有可能享受到85折的優惠，天津銀行方面則表示需考察客戶的信用資質。

對購房者來說，除了利率折扣優惠有加碼的趨勢外，從去年下半年以來的降息也對購房者形成利好。自2014年11月24日，央行在短短半年時間已連續降息三次，5年以上貸款基准利率從6.55%直降至5.65%，降幅接近一個百分點。

降息加上各銀行給出的利率優惠，購房者的供房壓力減輕不少，無論是用公積金貸款還是商業貸款，月供均出現不小幅度的降低。以一筆20年期100萬元等額本息的商業貸款爲例，如果在2014年11月24日以前，每月需還房貸7485元，而以目前5.65%基准利率計算的月還款額爲6963元、以目前較爲普遍的9折利率優惠計算的月還款額爲6646元，以部分銀行推出的85折利率優惠計算的月還款額爲6489元，每月還款額最高節省了996元，還款總額最高也節省了近24萬，還款壓力降幅可見一斑。

采訪中，銀行業人士指出，經過3次降息後，基准利率從6.55%降至5.65%，共降了0.9個百分點，再加上目前銀行利率優惠，使得貸款利率水平達到了近年來曆史低點。而現階段降息預期依然濃厚，年內不排除仍有降息出現，銀行方面針對房貸的利率優惠也有繼續加碼的趨勢，預計未來購房成本會持續走低。

稅費：營業稅5改2

房款百萬省稅5.65萬

“3·30”新政以來，購房除了首付、月供壓力大幅減輕外，購房稅費也有所下降，尤其是營業稅減免由5年改爲2年後，二手房交易環節的稅費有較大幅度的降低。

據介紹，二手房交易中稅費成本一般會占房款的3%-10%，其中營業稅是稅額最高的一種，天津營業稅繳費比例是總房款的5.65%。“3·30”新政出台以前，執行的個人住房轉讓營業稅政策自2011年初開始實施，規定將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，差額征收營業稅；將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。而3月30日，財政部、國家稅務總局宣布，自3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

業內人士分析，營業稅免征年限“5年改2年”政策大大降低了購房交易成本。以一套總價100萬元、距離上次交易2年的普通住宅爲例，按照原來的政策未滿5年需繳納全額營業稅（5.65%），爲5.65萬元，按“5改2”政策則免征營業稅，由此省去了5.65萬元。專家建議，稅費在房産買賣過程中占有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要，合理規劃可以省去不少稅費，比如契稅、個稅等，選擇面積在144平方米以下、賣方唯一住宅進行交易，所繳納的稅費會降低不少。