近年來海外房産推介越發頻繁。剛結束的秋季房展就可見一斑，海外項目就占了“半壁江山”，海外房産、買房移民成爲購房人關注熱點。在國內固定資産投資增速持續低迷的同時，購房者對海外樓市的需求卻呈現出上升的意願。但有關專家表示，去海外當房東真需要慧眼，要謹慎“出海”。

現象

海外項目紮堆來京銷售

9月18日，記者在北京房展會上看到，與一些國內住宅項目展位少人問津相比，不少購房者主動“殺到”海外房産展區進行咨詢。很多海外房産、買房移民項目展位前都有超高人氣。一些打出“買房送移民”、“一步到位，全家綠卡”等宣傳語的參展商展位咨詢者“人滿爲患”。

據介紹，此次國際展區展位共計360個，比去年展覽增長15%；參展項目達到380個，比去年展覽增長11.7%。

在衆多的海外房産項目中，除了傳統上的移民大國美國、加拿大和澳大利亞，一些新興的移民國家如南歐的葡萄牙、西班牙、希臘、塞浦路斯，東歐的匈牙利、保加利亞，亞洲的韓國、泰國，都成爲當前海外置業和投資移民的熱點。

“以前，中国人不愿意离开本国的‘故土情结’，曾是海外房产商不看好中国市场的一个主要原因。”来自美国的瑞麦地产的展会负责人约翰说，不过 “近几年，中国在快速走向国际化。尤其是北京，经济越来越好，文化越来越开放。我们去年开始开拓中国市场，希望在中国市场帮助更多客户解决生活或投资需求。”

調查

教育和投資是兩大熱點

教育需求、投資需求以及追求更高生活質量的需求，是消費者進行海外房地産投資的四大關鍵原因。從事商業行業的劉女士表示，丈夫因工作需要經常去美國，再加上年內有生育計劃，教學資源和工作需求都非常急迫。“這次來看房展會，主要是集中來了解一下房源和美國的買房政策，如果看到合適的項目，就會及時下手。”

“我們一開始對海外投資沒看好，畢竟是異國他鄉，但是通過了解，覺得海外投資置地相較于國內買房而言，成本低、收益好，而且有的項目風險也不高。如果我們資金富余的話，真的有在國外投資房産的打算。”正在看展覽的中年夫妻這樣對信報記者說道。

海外房産的高投資收益和“買房移民”被普遍提及，一位置業顧問告訴信報記者，投資澳大利亞的布裏斯班的一套300萬元左右的房産，房價5-7年可上漲一倍，租金回報率可達7%。另外，一家歐洲移民機構介紹，葡萄牙允許第三方國家通過置地投資移民。非歐盟國家公民在葡萄牙購買50萬歐元的地産，並且全額支付並獲得地契後，即可開始辦理移民。擁有葡萄牙護照後，可在當地以及歐盟國家居住和工作，無附加條件限制，還可享受世界自由通行，免簽證費。

對于海外房産的走熱和海外參展項目數量的持續增加，北京房展組委會秘書長鄭向東分析認爲：“主要原因在于三個方面：第一，中國人整體收入水平的提升以及大衆富裕階層的崛起；第二，隨著股市等投資市場的不景氣，國人投資渠道更加匮乏，需要尋找新的投資渠道進行合理的資産配置；第三，中國人偏愛不動産投資，且非常注重子女的教育。”

世邦魏理仕發布的《2014年亞洲境外房地産投資數據》顯示，2014年，來自中國內地的房地産投資者在境外的投資額實現同比增長25%，達到了101億美元。

戴德梁行的報告預計，國人對海外住宅投資的興趣將日益提高，這不只是爲了獲得回報或租金收益，而且還是一個財富保值工具。投資目的地的最佳選擇將依然是倫敦或紐約等全球金融中心。

提醒

要擺脫國內“投資經驗”

但由于經濟水平、市場起伏、彙率變化、文化背景、地理環境等因素的差異，國人的海外置業之路暗藏著各種風險。

如2012年，做建材生意的王先生以近400萬元人民幣的價格在日本東京買了一套房子，現在估值大概430萬元，每個月還可以收到18萬日元(約合人民幣9253元)的租金。但他表示，“考慮日元的貶值因素，房子可能還虧了”，不過他近期不打算出手，“房子靠近東京2020奧運會的主賽場，位置還不錯，我也看好東京房子的前景”。

除市場風險外，中國人的“投資經驗”或許會影響投資狀況。在中原地産首席分析師張大偉看來，很多購房者在過去的投資投機中積累了不少財富，但大部分都借助了很高的信貸杠杆。這種模式在房價暴漲的過程中，會獲利豐厚，但在經濟比較均衡、買房投資屬性並不高的國外，很可能會出現回報率較低、房産出售變現難度大等問題。

購房者還可能面臨法律方面的風險。張大偉表示，中國人不懂當地的法律，比如租房合同、房屋買賣等方面的規定，在具體操作過程或許會出現一些問題，造成經濟上的損失。

持有房屋的成本也是海外置業不可忽視的一個要素。北京理工大學房地産研究所所長周畢文分析稱，美國等地區要收房産稅，德國、新加坡等地對房屋空置也有限制，會産生空置稅等一些額外的費用。

專家

需要慧眼 谨慎“出海”

对于房展会上比较火热的海外地产投资現象，陈志秘书长的观点比较谨慎，他认为，虽然一些海外房产宣传的收益很可观，碧海蓝天的房子买房还送国籍的政策也看上去很美，但国外的房地产市场毕竟与国内市场不一样，也会有很多市场政策的风险，所以投资者在购买海外房产前要自己做足功课，要对当地的法律法规、项目实际情况、外汇汇率、购房税费等方面都要做详细了解。

面對陌生的異國樓市，購房者該何去何從呢？世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲建議，買房要和自己的工作生活、子女的未來發展相結合，不要單純爲了炒房而買房，因爲這種行爲到哪都是對市場經濟供需矛盾的一種幹擾和破壞。一定要細致、全面地了解當地的情況，可以請一個比較可靠的房産中介。

中原地産首席分析師張大偉表示，投資海外並不是說收益會超過過去十年的國內樓市的收益，更多的是投資者分散投資的一個辦法，尋求資金的避風港。他還談到，海外資産的收益相對比較穩定，一般都是長期投資，主要看的是出租回報率。張大偉認爲，購買海外房産更多的是資産和彙率的轉移，從操作層面來看，投資者在人民幣升值的時候買入，貶值的時候賣出換回人民幣，這樣收益是增加的，反之會出現虧損。