央行連續降息，不僅讓企業貸款減負，也令公積金利率達到近年來的最低紀錄。目前五年以上的公積金貸款利率僅爲3.75%，如此低的利率甚至低于余額寶的收益。不過，在實際操作中，公積金貸款會有很多限制，購房者必須掌握這些規定才能順利使用公積金貸款。

誰能貸款到120萬元

在超低利率的情況下，當然使用公積金購房最爲劃算，按照此前北京市住房公積金管理中心發布的通知，目前北京地區公積金貸款額度最高已經提至120萬元，那怎麽能夠全額使用呢？

硬件指標：房子不能超過90平方米

既然是使用公積金買房，那麽房子本身的認定當然是首要條件。根據北京市住房公積金此前調整後的政策，購買政策房或90平方米以下的首套自住住房，貸款最高額度爲120萬元。購買90平方米以上非政策房或第二套住房的，貸款最高額度爲80萬元。

除 了首套房，如今许多购房者出于子女教育和养老原因，会购买第二套房，但申请公积金贷款时家庭人均居住面积必须在31.31平方米以下才能用公积金。C先生 此前购买了一套100多平方米的住房，为了方便孩子上学，想再购买一套学区房，但公积金贷款有面积要求，对于想买二套房的人来说，如果现有家庭人均（包括 借款人、配偶和未成年子女）住房建筑面积超过31.31平方米，将无法购买二套房。以家庭人口计算，第一套住房的面积不能超过93.9平方米，C先生第一 套房已超出了公积金贷款的面积要求，只有卖掉现有住房才能再用公积金贷款，否则只能选择商贷。

資格認定：租房提取也算二套

如果購房者計劃使用公積金購房，除了滿足連續繳存12個月以及北京市相關限購要求外，最爲重要的條件就是首套房。

根 据北京住房公积金管理中心发布的公告，当年缴存公积金的存款利率仍为0.35%，上年结转的公积金存款利率为1.85%。这个利率明显低于银行存款利率， 因此，一些短期没有买房打算的居民盘算着提取公积金。这里必须要提醒购房者的是，与商业贷款不同，公积金贷款对于首套房的认定并不以“还清”为准，而是采 用了“认房认贷又认提取”的标准（申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录）。

案例一：如果小A曾經使用商業貸款在京購買過房屋，再買房，即使前一套已經還清並出售，這一次使用公積金貸款也沒有辦法全額120萬元使用，最多只能貸到80萬元。

案例二：如果小B曾經使用租房發票提取過公積金支付房租，哪怕從未購買過住房，但在未來購房使用公積金時，都會被認定爲二套。

特別提醒：如果公積金貸款認定爲二套，購房者在貸款時，除了公積金本身最多只能貸80萬元以外，對于貸款總額也有限制：只能貸到房屋價格的40%。也就是說，購買一套500萬元的房子，商貸+公積金貸只能貸出200萬元，客戶首付需要交300萬元，資金壓力較大。

繳存大限：單身市管不能少于840元

除了首套房的標准外，在還貸能力方面公積金也與商業貸款有所不同：並不僅僅是需要滿足單身或者夫妻月收入總額須是月供兩倍以上的要求，在公積金繳存額度上，也需要滿足個人市管公積金月繳存額度高于840元或夫妻總額高于971元的條件。

需要說明的是，夫妻雙方繳存的這一項中，只能認定市管與國管、中直、鐵路公積金合並計算，在外地繳存的並不可以納入進來。

案例一：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，小A的愛人是國管公積金，月繳存700元，超過971元的條件，且符合公積金首套房標准的人，購買住房也是90平方米以下，便可以貸款到120萬元。

案例二：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，愛人小B在上海工作，月繳存額度爲1000元，由于上海的繳存額度無法納入到夫妻在京繳存總額的認定中，因此在北京享受120萬元的公積金最高貸款。