房産的熱潮越演越烈，從開發商到股市一路爆熱。近日，連公積金中心也紛紛示好。泉州市住房公積金中心3月1日對外宣布，預計在下月開展住房公積金個人住房貸款資産證券化業務，首期擬發行證券化産品10億元。去年至今已有多城市實施的公積金中心攜手金融機構將公積金貸款資産證券化。

　　相比較開發商的大肆炒作和宣傳，公積金中心此項刺激低調得一塌糊塗。其實早在去年10月底，住建部已經開始和央行商討研究住房公積金信貸資産證券化的相關問題。上海率先在12月4日發行首批總額約69.6億元的個人住房貸款資産支持證券化産品，由浦發銀行承銷。

　　我們之前提到過，公積金RMBS産品實行起來會被很多因素限制。

　　首先，公積金貸款利率低于正常商業貸款利率，因此這類資産證券化産品的資産收益率偏低。不僅與普通的銀行間資産證券化産品相比處于較低，其基礎資産的超額利差不足。比如滬公積金RMBS産品的加權平均貸款利率僅爲3.81%，遠遠低于其他信貸資産證券化産品的加權平均利率。

　　同時，因爲公積金貸款利率低，所以更多的貸款投資期限較長(相比商業貸款更劃算)，期限長、利率低，發行難度較大。

　　此外，由于公積金貸款利率低，審批一向以來都很嚴格，因此公積金貸款的規模比商貸要小很多。如果跟商貸的住房抵押貸款資産證券化，那公積金並無優勢。

　　不過，國內市場的資産證券化産品與國外有制度上的差異，國內此類資産證券化産品的違約風險小。確切地說，有著福利背景的公積金中心與商業銀行的本質還是有一定區別的，因此在國內做到剛性兌付也不是什麽稀奇事。同時，住房公積金的個人貸款相對還是有保障的，逾期率極低，相比較企業債什麽的完全算得上是優質的基礎資産之一。産品發行後也可以在銀行間債券市場互相流通。

　　除浦發外，注冊地在福州的興業基金與多地的公積金中心合作，承銷了公積金貸款資産證券化産品。

　　由于目前中國版的住房銀行還沒有成立，通過購買商業銀行的房産抵押貸款的方式也無法開展，但大部分不動産資金其實是在商貸中的。此次公積金中心的資産證券化産品的設立可以給今後正式的商業銀行房地産貸款資産證券化産品鋪路。甚至可以這麽說，以“去庫存”爲目的的公積金貸款資産證券化産品出現，商貸的資産證券化産品也不遠了。

　　（典型的住房抵押貸款證券(MBS)流向）

　　但我們也不能忘記風險，美國次貸危機的前車之鑒還曆曆在目，中國的房産也存在泡沫，在制度沒有完善之前放大房地産市場杠杆也能引起金融海嘯。目前，一線城市的房地産市場持續火熱，但二三線城市的庫存壓力依然巨大。我們可以發現率先展開此類産品的城市基本都是二三線城市，二三線城市的人口外流造成公積金資金池下降。要改變現狀，不僅僅是抓需求那麽簡單。

　　雖然，公積金資金池充足了以後可以放寬貸款審批，更多滿足條件的人會選擇公積金貸款，但同時，正常的商貸可能會受到一定影響。因此，資産證券化主要是在盤活資産的作用較大，對真正改善購房需求起的作用也許沒有想象那麽大。