新浪乐居讯 （编辑 李征南）公寓是商業地産最廣泛的一種形式，因爲地段好戶型小總價相對較低，物業管理水准高于普通住宅，受到年輕人的喜歡。但是公寓産品也有讓人頭疼的地方，比如高昂的水電成本，只能商貸不能用公積金，首付比例過高（五成），尤其是後兩者，讓很多購房者望而卻步。

但是！現在！樂居要告訴你的是！天津有個“公寓”現在變成了住宅，並且可以用公積金貸款了！

市區核心位置地鐵上蓋，均價僅兩萬出頭，可落戶，可用公積金，還享受最新的房貸兩成首付政策，這樣的房子你買不買？

隆重有請凱德國貿出場！

要說小白樓CBD真是好多年都沒什麽新房項目了，不遠處的泰安道五大院屬于和平區，均價4萬一平真不是一般人買得起的。大營門板塊目前僅有凱德國貿和富力中心，皆爲50年産權的公寓。2015年大營門板塊新房均價僅18481元/平，周邊二手房的房價都賣到了兩萬五左右，換句話說，這兩個新房項目還沒有周邊二手房“值錢”。如今凱德國貿以“新面貌”出現，真是讓人“割目相看”。

別高興太早，你現在想買還不一定能買到。因爲截至2016年到2月25日，凱德國貿僅剩89平米一套和107平米五套房源，價格也從去年的20000元/平米漲到了現在的22000元/平米。29層以上今年還會新開一些房源，具體時間尚無准確消息，但是能確定的一點是：一定會漲價！一定會漲價！一定會漲價！重要的話說三遍！雖然公寓是按總價賣，不過聰明的置業顧問撥拉撥拉計算器已經幫我們算出，以後的新房源大致可以賣到兩萬四一平。

從20000元/平到24000元/平，只用了半年！樂居君不禁感慨，房子産權變“性”就如同網紅和一線明星傳绯聞還上了娛樂頭條——身價猛增。

投資與收益

話說回來，天津市區現在少有純公積金就能搞定的新房了。因爲公積金夫妻貸款封頂80萬，這對動辄兩萬起一平，總價抄起來就200-500萬的總房款來說，無異于杯水車薪。除非你有N套老房，可以用賣一買一的方式購買新房，否則一般的家庭還是需要用公積金+商貸組合的方式籌集房款。

我們來算個賬，假設你買了一套100平米的公寓，均價按照2萬一平計算，總價200萬，以前首付50%至少100萬，剩下100萬只能商貸。按照最新的商業貸款利率4.9%來計算，商用房産銀行利率還要上浮1.1倍，最終是5.39%，100萬分10年還清每月需要還款10798元（商用房産房貸最多只能貸10年）。現在，公寓變成住宅，總價200萬首付只需要40萬，假設公積金貸款80萬，純商業貸款僅需80萬，住宅性質的房貸利率爲基准利率的八五折，也就是4.17%，組合下來每月月供是9455元。公積金部分每月要還的4537元，其實可以視作0成本（每月不管買不買房都要從工資裏扣除），商貸部分每月僅需4917元，相比之前月供10798元壓力少了一半！（即使不用公積金，純商貸，20年每月僅需還款6149元）而且，你手裏相對之前還多握著60萬的現金，可以做多種投資，即使是風險最小的銀行理財（目前年收益率4.2-4.5左右），收益部分也完全能跟商業貸款的利息相抵消。

假如你買了住宅型公寓不是自住而是出租，那就更合適了。精裝交房的公寓後期不需要再投入一分錢，直接拎包入住，而根據中介的統計，凱德國貿五十多平的小戶型月租金在3500元左右，89平的戶型可以租到5500元左右。假設你買的是100平米的房子，每月租金6000元，在公積金組合貸款的情況下每月去掉商貸之後還能淨賺1083元。

話說房屋性質都能變，那麽咱們可以合理想象一下，附近的閩侯路小學，上海道小學和台灣路小學會不會有一天也被劃進該區域作爲學區房呢？到時候一平米賣6萬恐怕也不是夢。

夢想還是要有的，萬一實現了呢！