對于多數購房者而言，除了房價外，公積金政策也同樣牽動著神經。近日，網上流傳一則上海收緊二套房公積金政策的消息，便讓不少人心頭一緊。
8月4號，網傳上海市公積金額度緊張，二套房購買非普通住宅不可使用公積金貸款。第一時間致電12329上海住房公積金熱線求證。工作人員稱，公積金貸款政策未改變。大家這才如釋重負。
按照現有上海公積金中心關于購買二套房的相關規定，以家庭爲單位，購買改善性第二套普通商品房，參照購買首套住房政策；購買改善性第二套非普通商品房，公積金政策相應調整；而購買非改善性商品房或購買第三套及以上住宅房的則不能申請公積金貸款。
看到這些表述，想必很多購房者都被其中“首套房”、“非普通住宅”、“改善性商品房”這些名詞繞得雲裏霧裏，不知所雲。但這些名詞又尤爲重要，能不能申請公積金貸款、貸多少款都由它們決定。那麽小編就來跟大家解釋下這幾個概念，看看他們背後享受的政策不同。
首套房：名下無房，貸款還清
“首套房”這個概念光從字面上很容易産生歧義。不少購房者都有這樣的疑問：“是不是從來沒用過公積金，第一次用才算首套？”、“之前用過公積金貸款，如果還清了再買還能算公積金的首套房貸嗎？”
實際上，上海對什麽情況適用“首套房”政策有明確規定：對無住房公積金貸款記錄或已結清住房公積金貸款的家庭，購買首套自住住房，執行首套房貸款政策。
換言之，只要當前名下無房，且之前申請的公積金貸款都已還清，那麽不管之前申請過多少次公積金貸款，再買房還是可以算“首套房”。
首套房在公積金貸款中所能享受的待遇包括：首付比例最低20%；貸款利率參照公積金貸款基准利率。最新公積金貸款基准利率，五年期以上爲3.50%；五年期以下(含五年)爲3.00%。
貸款額度方面，個人最高貸款額度爲50萬元，家庭最高貸款額度爲100萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎上增加10萬元，家庭最高貸款額度在100萬元基礎上增加20萬元。換言之，個人最多可貸60萬元，家庭最高可貸120萬元。
普通住宅：140平米以下，外環外230萬以內
應該注意的是，在“首套房”的規定中，並沒有普通住宅與非普通住宅的區別。這個區別，主要是針對二套房裏而言。所謂的普通住宅，需符合以下三個條件：
1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式裏弄、舊式裏弄等；
2、單套建築面積在140平米以下；
3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于450萬元/套，內環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。
是否普通住宅，對于公積金貸款有著不小的影響。按照規定，二套房如果購買的是改善性普通住宅，將享受與首套房同等的公積金貸款政策。
至于改善性非普通住宅，無論在首付比例，還是貸款額度，以及貸款利率上都有所區別。最低首付比例提高爲30%；貸款利率則爲公積金基准利率的1.1倍。
額度方面，二套房爲改善性非普通住宅，個人最高貸款額度爲40萬元，家庭最高貸款額度爲80萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在40萬元基礎上增加10萬元，家庭最高貸款額度在80萬元基礎上增加20萬元。也就是說，個人最多可貸50萬元，家庭最高可貸100萬元。
改善需性住房：人均面積不超過35.1平米
對于購買二套房申請公積金貸款，有一個基本的前提就是必須是改善性需求。這裏又涉及一個改善性住房的問題。
根據上海市現有規定，現有住房人均建築面積標准低于上年度上海市人均建築面積的，購買二套房方屬于改善性住房。此前公布的上海市2014年度人均建築面積爲35.1平米。也就是說，只有現持有的房子要人均不超過35.1平米(含35.1平米)，再買才能算改善性住房。
應該注意的是，此處所說的額人均建築面積是以家庭爲單位。以三口之家爲例，只要現持住房面積不超過105.3平米，再購房皆屬改善性需求。在此基礎上，如果再次購買的住房爲普通住宅，便可享受首套房的貸款政策。
貸款額度：能貸多少看余額
根據上海市現有公積金政策，個人最高貸款額爲60萬元，家庭最高貸款額爲120萬元。但不能僅盯著“60萬”和“120萬”這兩個數字，這只是最高能夠貸到的額度，實際能貸到多少有諸多因素。
首先要看余額。一般來說，公積金的貸款額爲公積金余額的40倍。換言之，假設公積金賬戶余額1萬，乘以40倍，可以貸款40萬；余額5000元，可以貸20萬。也就是說，個人公積金貸款要貸到最高額度的話，余額必須要在12500元以上；個人補充公積金要貸足20萬元的上限，賬戶余額必須在5000元以上。
除了賬戶余額，還要綜合考慮月繳交公積金的數額，以及買房的房齡等各種情況才能得出最終的貸款額度。
當然，購房者千萬別忘了申請公積金貸款還有一個最基本前提：“貸款前連續繳存住房公積金的時間不少于6個月”。要是日子不夠，也沒法貸到款。