央行“3·30”房貸新政在京經曆兩個月的“縮水”執行後，終于開始落地。記者昨日獲得證實，興業銀行二套房貸已經開始執行四成首付，而貸款利率也保持在1.1倍，目前已經有購房者獲得成功放款。業內分析，一旦興業的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，雖然改善型需求的購房者被滿足，但杠杆炒房的空間也將再度出現，考慮到目前市場已經回暖，加之股市見頂趨勢明顯，樓市大幅度反彈的風險就會疊加。

四成首付初現

據目前已經獲得放款的購房者證實，他剛剛通過房地産經紀機構購買的二套房，最終貸款額度爲評估值的六成，即四成首付，而他此前名下還有一套尚未還清貸款的住房。

“如果按照過去的標准，我這套400余萬元的房子，首付至少是評估值的六成。”上述購房者給記者算了筆賬，以一套總價在400萬元的二手房爲例，除東西城部分核心區房源外，目前大部分房源的評估值約爲實際購買價的八成，也就是320萬元，而貸款額的認定是以320萬元爲基礎，首付六成，按照這一計算方式，過去購買該房源的首付款高達272萬元，實際相當于購房款的6.8成；而此次興業銀行落地央行“3·30”新政後，可貸款額度從320萬元的四成提升爲六成，總首付額降至208萬元，僅爲總購房款的五成剛過。

記者向興業銀行北京分行相關負責人求證，該負責人證實，他們目前確實執行的是二套房首付四成的政策。

但興業銀行旗下部分支行均明確表示，如果是購房者直接貸款，目前二套房首付比例依然爲六成，但如果通過合作經紀機構或者開發商購房，則可以降低至四成。

“北京目前的二手房99%都是通過經紀機構購買，而新房則更是100%開發商銷售，因此可以認定該政策已經全面執行。”中原地産首席分析師張大偉表示。

房貸全面松綁

此前，雖然全國二三線城市多數基本完成了降低二套房首付的政策調整，二套房首付比例降至四成，然而京城商業銀行仍較爲保守，基本執行五成首付比例。

根據“偉嘉安捷”數據顯示，工行、建行、農行、交行、郵儲銀行、招行、北京銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、浦發銀行以及友利銀行12家銀行二套房首付比例仍執行的是50%。中行北京分行相關負責人昨日向北京商報記者表示，目前中行針對普通住房二套房首付比例最低是50%。

在利率方面，據“偉嘉安捷”從各大銀行處了解，央行在5月二次降息後8.8折占據了首套房貸款利率的主流，大部分銀行的首套房利率依然延續下行趨勢，這也提振了不少購房人買房的信心，促使貸款的成交量小幅上漲。此外，二套房的貸款利率未出現明顯松動，仍然爲基准上浮10%。

偉嘉安捷分析師吳昊向記者表示，商業銀行四成首付很難做，風險很大，銀行很難掙錢。“興業銀行執行首套房四成首付主要針對的是優質客戶，也有可能因爲沒有全面了解京城各家銀行的房貸政策。”

興業銀行北京分行對此回應稱，因爲之前央行政策提到二套房首付可以降至四成，他們也是跟著政策走。

實際上，除了銀行二套房商貸首付比列降至四成外，就在前不久，一直被看做是最爲嚴格的北京公積金二套房貸的認定標准和首付比例也大幅度調整：有1套住房並已結清個人貸款購買第二套普通自住住房的借款申請人，執行第二套住房貸款政策，最低首付款比例爲30%，貸款最高額度爲80萬元。分析人士指出，此次公積金新政的一大亮點就是對于首套房和二套房的認定中，改變了過去“認房認貸認提取”的標准，而改爲只“認房”，此舉將大大利好改善性需求的入市。

杠杆炒房空間再現

“雖然監管層此前將二套房房貸政策最低降至四成，但是對于商業銀行來說不太願意做。”一位房地産資深分析人士認爲，此前北京等一線城市遲遲不落地二套房貸央行新政的原因，主要是從風險管控角度考慮。“四成首付比例杠杆率太高，如果房地産出現下行，對于商業銀行來說會有很大的風險。”

一旦興業的措施被效仿，二套房首付比例全面降至四成，杠杆炒房的空間將再度出現。“目前股市已經有見頂的預兆，資金一旦大量流出，房地産市場肯定是投資的重點對象，目前市場已經有回暖的迹象，再放開杠杆率，大幅度反彈的風險就會疊加。”上述業內人士分析。

但知情人士透露，此前已經有部分銀行上報過同樣的落地政策，但總行從杠杆風險角度考慮，暫時並沒有放行。而在多位業內人士看來，此番興業將二套房貸的首付比例進一步降低，未來很有可能會引發股份制銀行的跟風。

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