近期，住房和城鄉建設部要求各地放寬公積金貸款政策，進一步降低公積金貸款門檻以及住房公積金首付有望降低至兩成的消息，引起社會各界的廣泛關注。公積金在“放下身段”後，能否提振樓市、減輕購房者負擔成爲業內爭議的焦點。

住房公積金成房地産調控工具？

3月24日上午，北京市公积金中心称，北京现行政策中针对90平方米以下的房屋，首付款将从三成降至两成。不只是北京降低了首付款要求，据媒体 梳理，目前福建、济南、宁波等地都已出台稳楼市政策，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。国管公积金也加大了贷款限额。3月18日，中央国 家机关住房资金管理中心发布关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知。

通知明確將加大對職工購買首套房的貸款支持力度。通知顯示，在北京住房公積金管理委員會確定的貸款最高額度內，綜合考慮借款申請人的繳存時間、個人賬戶余額、還款能力、配偶繳存情況等因素確定住房公積金個人貸款具體額度。

3月20日，住房和城鄉建設部部長陳政高在該部召開的全國電視電話會議上提出，要提高資金使用效率，發揮住房公積金的潛力，簡化手續，建立方便快捷的業務流程，縮短辦理時限。對此，專家分析稱，此舉是釋放剛性需求以及穩定房地産市場的“救市”措施。

但在业内不少人士看来，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么明显。一方面，一二线城市房价普遍过高，购房者贷款一般还是以商业贷款为主，公 积金贷款只是辅助，因此降房价才是去库存根本；另一方面，利用公积金刺激楼市需求政策的可持续性并不高，只是根据公积金资金的状况来进行调整的。有些地方 的公积金并不富余，并不适合做出类似的放松政策。

不过，在去年全国楼市整体低迷的情况下，当前地方纷纷对公积金贷款作出调整，让闲置的资金流通起来，提振购房者的积极性，从大环境来看显得 尤为迫切。各地出台的政策也体现了这点，如放宽贷款条件、降低贷款首付成数、扩大贷款额度，乃至允许异地购房申请公积金贷款等。在业内看来，住房公积金实 际已成为地方对房地产调控的政策工具。

从购房者角度来看，公积金贷款门槛降低，对于老百姓自住性需求购房的决策有比较大的相关性和影响力。举例来说，从商业银行贷款100万元的话， 以20年为期，按照当前6.15%的利率计算，累计还款需要170多万元。而使用公积金贷款，同样的贷款金额和年限，累计还款少20多万元。

另外，我國各地方之間的公積金並沒有打通，各地公積金數量和提取情況也不相同。很多城市公積金總量龐大，但由于申請門檻高，手續繁瑣，一直沒有充分發揮功能。

2008年時，業內專家就指出，全國各地公積金存在規模高達4000億元的閑置資金，這些閑置資金的地區分布很不均衡。適時調整政策，盤活這筆巨額政策性資金，運用這筆巨額資金發放保障性住房貸款，完全符合住房公積金制度的本來宗旨，實現公積金的住房投融資功能作用。

因此，從這一角度來看，消除公積金沈澱，降低貸款門檻、提高貸款限額是盤活公積金這一住房金融工具的途徑之一。

對樓市有何影響

近期，各地公積金政策調整已經影響到樓市成交量。

中原地产监测显示，二手房市场方面明显回暖。3月24日，中原地产监测的40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升2%，其中一线 城市表现最好，环比上升7%，二线及三四线城市则基本持平。3月以来，新房市场较春节前期回升明显，但较年初仍存在一定差距，与去年同期相比则大体持平。 40城市3月前22日成交量较2月同期上升36%，但较1月同期下降14%。

對此，中原地産市場總監張大偉向媒體表示，公積金曆來是房地産微調的先頭部隊，雖然涉及人群面不及普遍政策，但卻預示著未來的政策取向。

在他看來，當前經濟增長放緩壓力不減，房地産業將繼續爲經濟平穩增長作出重要貢獻。因此，2015年房地産政策將延續去行政、重市場的調控思路。

降低公積金申請門檻、激活改善購房需求的作用在業內則有不同看法。

上海公積金管理中心政策法規處副研究員叢誠此前一直認爲，公積金政策調整並非房價漲跌的決定性因素，在他看來，只要樓市産生波動，公積金貸款額度就必然會在資金不夠的時候下調，在資金寬松的時候上調。

複旦大學房地産研究中心主任尹伯成教授也認爲，提高公積金貸款額度，對目前樓市影響並不大，他對媒體表示，降低公積金門檻、提高公積金貸款額度更多的意義是改變購房者心理預期。

不少从事二手房销售的人士告诉记者，公积金政策的调整属暂时性政策，因此，局部城市出现的楼市回暖并不能说明公积金对于楼市有立竿见影的效果。 在实际中，买房的人还是以商业贷款为主。因为有刚性需求的多是年轻人，而年轻人工作时间短，公积金能够提取的金额很少，不足以支付高昂的房价，所以只能通 过商业贷款来买房。

但也有房産中介指出，提高公積金貸款額度，對于中低收入家庭更有幫助。

根据丛城此前透露的数据来看，目前房贷主力尽管以商业银行的贷款为主，但公积金占整个房贷的比重也不容小觑，在全国来讲可能在1/3左右，或者 1/4左右。因此，盘活公积金贷款，对于缓解楼市低迷、减轻购房者压力、提升地方经济都是有良性作用的。 “道理显而易见，如果选择商业贷款，购房者将要负担高额利息；而仅凭公积金贷款又通常不够买房。”一位房产销售经理告诉记者，提高公积金贷款数额，能够使 购房家庭有更多的贷款选择。即使公积金不够买房，也能通过组合贷款的方式，达到降低购房成本的目的。