央行前段時間出台新政，明確表示二套房首付最低將至4成，但各個城市細則由各地分行具體出爐的細則爲准。

今日，人民銀行南京分行發布通知，南京蘇州二套房首付比例確定降至4.5成，利率上浮1.1倍。江蘇省其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%。

政策原文：

在人民銀行南京分行的協調指導下，按照“因地施策，分類指導”、不搞“一刀切”的差別化原則，由建設銀行江蘇省分行牽頭成立的江蘇省金融機構執行房貸政策自律機制經多次商議，于昨日確定了執行人民銀行、住建部、銀監會《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀發〔2015〕98號）的實施方案，明確了二套房首付比例的具體標准：

一、對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，南京、蘇州兩市的最低首付比例分別由70%、60%統一降至45%，其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%。

二、貸款利率仍按不低于基准利率1.1倍執行。

三、在上述基礎上，各銀行業金融機構可根據每個借款人（客戶）的具體信用狀況等因素，確定各自的首付比例和利率水平。

上述議定事項已于昨日由自律機制秘書長單位建設銀行江蘇省分行報人民銀行南京分行備案，江蘇轄內各金融機構即日起可依照執行。

那麽問題來了，如果買房，究竟算首套還是二套呢？南京房貸最新政策是怎樣的？各家銀行房貸利率有優惠嗎？

一、首套房認定

最新認定方法可用“認貸不認房”來概括，即如果買過一套房但貸款已還清，再買房貸款利率根據首套房貸款利率執行。

常見的七種情況：

（1）貸款買過一套房，但商貸已還完。

（2）貸款買過一套房，後來賣掉，房屋登記系統查詢不到房産，但在銀行征信系統裏能查到貸款記錄。

（3）首套房全款付清無貸款，申請貸款購買新房。

（4）首套房全款付清無貸款，賣掉後房屋登記系統查詢不到房産。

（5）個人名下曾有2套商貸購房，均已還清貸款並出售。

（6）個人名下1套房商貸已還清，另1套是公積金貸款已出售。

（7）夫妻2人，一方婚前有房無貸，另一方婚前有貸無房，婚後貸款買房

二、二套房認定

由于“認貸不認房”，二套房的界定要簡單些。如買家在銀行征信系統裏已登記有一條貸款買房的信息，貸款尚未結清，又申請貸款買房時，將界定該房爲二套房或以上。

常見的三種情況：

（1）貸款買過1套，商貸尚未還清，再次貸款買房。

（2）個人名下已有2套貸款購房，1套已還清，1套未還清，再次貸款買房。（3）夫妻2人，一方婚前商貸購房，另一方婚前公積金貸款購房，婚後以夫妻名義共同貸款並且尚未還清，再次購房。

三、南京組合貸款最新政策（公積金+商貸）

（1）名下無房：

首付三成，基准利率。（公積金貸過兩次，不允許再貸公積金，只能純商貸。）

（2）名下有1套房，貸款還清：

商業貸款：首付三成，利率下限爲基准利率7折。

公積金貸款：家庭人均住房面積小于32㎡或一家三口住房面積小于100㎡，首付三成，利率1.1倍。

（一家三口房子大于100㎡或超過家庭人均32㎡住房面積限制，無論是否使用過公積金貸款，再買房都不能再申請公積金貸款。）

（3）名下有2套房，貸款已還清，申請第3套房貸款：

商業貸款：銀行根據情況審定首付及利率

公積金貸款：禁止貸款

四、南京純公積金貸款最新政策

（1）貸過公積金，名下無房算首套；

（2）二套房公積金貸款僅限于人均住房面積小于南京市人均住房面積32㎡，或一家三口小于等于100㎡。

（3）二套房的2種情況：1、貸過一次公積金已還清，有1套房再買算二套房；2、未貸過公積金，已有一套房，也算二套房。

（4）禁止貸款的3種情況：1、第三次申請公積金貸款；2、購買第三套及以上住房；3、貸過公積金未還清。

五、南京商業貸款的利率及首付比例

 

六、南京各銀行首付比例及房貸利率

 

七、公積金貸款額度及利率

 

八、南京公積金提取新規

1、南京提取公積金還貸方式有以下三種

（1）委托逐月提取還商貸

適用情況：本市承辦住房公積金業務的商業銀行發放的商業性個人住房貸款

（2）櫃面逐年提取還貸

適用情況：未承辦本市住房公積金貸款業務的商業銀行（本地、異地）發放的商業性個人住房貸款或其他住房公積金管理機構（省公積金，鐵路、省監獄、華東石油局等）發放的住房公積金貸款。

（3）櫃面提取一次性還款或委托逐年、逐月歸還住房公積金貸款

適用情況：買房一年內可提取公積金還貸。

2、因購房提取過兩次公積金的禁止再提取

①購買第三套及以上住房，其本人因購房已提取過兩次及以上住房公積金的，不得申請提取職工本人住房公積金（含提取償還購房貸款本息）。必須同時滿足“買第三套房及以上”和“已經提過兩次”這兩個條件，才不能提取公積金。

注：省級公積金認貸不認房，只要公積金使用次數不超過兩次，仍然可以提取公積金。

②購房提取次數不含住房公積金轉賬還貸。

③異地購房：在南京無房，異地購房時可提取公積金。在南京有房，在異地購房，購房所在地不是本人（配偶）工作地或戶籍地的，不能提取公積金。

④同一套住房在一年內只能提取一次公積金。申請提取時，賬戶至少應當保留人民幣1元。提取總額不能超過實際購房支出。

九、南京房貸熱點問題解答

1、采用純商貸買房，首付幾成？

央行規定，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整爲不低于40%，此爲央行指導性文件，具體首付款比例和利率水平還是由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。如果結清的話，首付不低于30%。工行率先執行二套房首付4成，南京其他各銀行細則尚未出台。

2、采用純公積金買房，首付幾成？