新華社圖

　　30日，央行發布《中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知》。通知“幹貨”包括：擁有1套住房且房貸未結清的居民家庭再次申請商貸購買普通自住房，最低首付款比例降爲不低于40%；使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例爲20%；擁有1套住房並已結清房貸的，再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例爲30%。

　　隨後，財政部網站公布調整個人住房轉讓營業稅政策的通知，規定個人轉賣普通住房，營業稅免征期限由以往的5年變成2年。

　　樓市新政

　　1

　　二手房營業稅調整

　　調整前個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　调整后 3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　算賬

　　一套價值100萬住房

　　持兩年賣出省5.6萬營業稅

　　按照目前的國家相關政策，房地産交易中的營業稅稅率爲5.6%。

　　如果一套價值100萬元的住房，僅僅持有2年，按調整前的政策，准備賣出時，應繳納營業稅5.6萬元。如果按照調整後政策，在持有兩年時，則可以免交5.6萬元的營業稅。

　　2

　　二套房首付比調整

　　调整前 最低首付款比例为60%，北上广深最低首付款比例为70%。

　　調整後對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整爲不低于40%，具體收付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　算賬

　　購價值200萬元住房首付少付40萬

　　以一套200萬元的住房進行分析，如果按調整前的政策，首付款需要120萬元，而按照調整的政策計算，首付款則需要80萬元。

　　3

　　公積金貸款首付比調整

　　調整前繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房貸款90平方米以下的，最低首付款比例爲20%；90平方米以上的，最低首付款比例爲30%。

　　調整後繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例爲20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，爲改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例爲30%。

　　分析

　　購買首套普通自住房沒有戶型大小限制

　　新政對購買首套普通自住房沒有戶型大小限制，同時對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭放寬了。

　　樓市影響

　　二手房營業稅“五改二”

　　重慶估計有５萬套受益

　　交通銀行金融研究中心研究員夏丹說：“二套房首付比例並非之前傳言的下調至五成，而是直接降至四成。可見相關部門對于中央支持改善購房要求的響應之迅速，態度之堅決。”

　　營業稅免征“五改二”直接關系“真金白銀”。重慶中原地産總經理肖仁啓表示，此舉對二手房市場是極大的利好，對重慶而言，起碼有5萬套二手房將因此受益。

　　按照最新的規定，個人轉讓普通住房營業稅免征年限，從3月31日起，由5年降低爲2年；購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅，非普通住宅差額征收營業稅的年限也是5年，肖仁啓表示，以此推算，受影響最大的應該是2010年至2013年之間成交的商品房，過去它們在二手房市場成交時，按調整前政策都要按相應的規定繳納營業稅，而現在則可以免征或者差額征收。

　　肖仁啓稱，在二手房交易成本中，營業稅占據了較大的比重，直接制約了二手房的成交，尤其是在一手房市場不斷打折促銷的情形，一、二手房的價格甚至出了倒挂，以前爲了穩定房地産市場，也出台過同樣的政策，事實證明，對促進二手房市場的交易，都起到了很大的作用，同時，也間接地促進一手房市場上改善性需求的入市。

　　肖仁啓估計，2010年至2013年三年間，重慶每年商品房成交規模在2000萬平方米以上，其中商品住宅占到７~８成，三年下來應該有５０萬套住宅的存量，考慮有10%~20%的比例，起碼有５萬套二手房將由此受益。

　　如同硬幣的另一面，亦有業內人士認爲，此類營業稅政策的改變，對于二手房的價格將形成正反兩面的作用。比如說，從二手房的供應角度看，部分購房者在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下，會加大對二手住房的抛售，這個時候會帶來二手房供應量的增進，進而使得二手房的價格出現一個下調。但另一方面，目前此類政策下也會積極釋放各類需求，這會使得市場看漲預期形成。所以很多二手房房東可能在售價上會比較強硬。從這個角度看，二手房價格面臨了正反兩面的影響。

　　新聞縱深

　　新政出台不等于大規模救市

　　系列新政出台，對樓市可謂是“及時雨”。“此次鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期，房地産市場短期壓力緩解。”民生證券研究院執行院長管清友說。

　　但從長期看，房地産高庫存的壓力仍如“泰山壓頂”。

　　上海財經大學不動産研究所執行所長陳傑表示，房地産複蘇周期分幾個階段：政策松動——銷售反彈——庫存去化——拿地反彈——投資反彈，目前看，銷售仍未企穩，投資反彈更需時日。

　　今年的工作報告中，在培育消費增長點方面，與往年相比增加了“穩定住房消費”提法。

　　業內人士認爲，穩定住房並不等于大規模“救市”。管清友說，現在樓市政策新思路的一個特點是：負責保低端，其他的交給市場決定。房地産業作爲支柱産業的定位正在改變。

　　銀行反響

　　或按個人資信

　　確定首付比例

　　樓市新政出台，银行反响如何？昨日，市内多家商业银行表示，会按最低首付款比例为不低于40%来执行，不过，可能不会“一刀切”，而是根据个人资信状况综合评定差异化确定首付比例。