●證上土地性質由“住宅用地”變“工業用地”，華僑城高發公寓294戶業主房産流通遭凍結

　　●市規土委稱涉事地塊出讓時就爲工業用地，但未解釋爲何標注住宅用地

　　南都獨家

　　位 于南山华侨城片区的高发公寓，当2 9 4户业主手中所持的房产证土地性质由住宅用地变为工业用地后，房屋貸款遭到银行冻结，这意味着这些商品房无法在市 场上进行交易。业主们纷纷质疑，为何房产证上标注的是“多层住宅用地”，市规土委为何会在一夕之间将其改为工业用地？

　　“工業用地”上的商品房

　　高 发公寓位于北环大道与广深高速交会处，于1999年竣工，2001年入伙。南都记者从奥一网报料得知，目前业主们手持的房产证上“土地用途”一栏有三种不 同类型。而业主提供的多份房产证显示，一手业主房产证上登记的原始信息为“多层住宅用地”，使用权来源为“购商品房”，于2001年由国土部门登记。另 外，2006年至2012年期间，若小区房屋经过买卖，二手业主得到的新房产证土地用途一栏变成“单身公寓”，住房性质仍是商品房。

　　真 正意义上的改变发生在2012年以后，其间一旦房屋经过转让，新业主拿到的房产证上土地性质一律变更为“工业用地”，使用年限依然是七十年。随后，业主们 在市规土委官网查询发现，高发公寓所在的地块已经全部被划为一类工业用地，而这一局面与不少业主房产证上的“多层住宅用地”产生冲突。

　　房屋貸款遭银行冻结

　　住房土地性质的改变，带来的是这些原本为商品房的房贷被银行冻结。据业主李小姐介绍，去年12月，朋友想购买其位于高发公寓的一套商品房，当时去银行咨询房屋貸款时，工作人员告知，目前高发公寓土地性质已经全部转变为一类工业用地，银行将不会发放贷款。

　　“2014 年以前房产交易一直是正常的，2014年6月份开始各大银行就全部停贷”，李小姐表示，土地性质变更后，银行不再继续提供贷款，导致住房无法在市场上流 通。如果在市场上出售，唯一可行的办法是购买者需一次性付清全款，“即便这样也没有人愿意付全款，因为土地性质已经发生改变，谁愿意来购买工业用地上的房 子？”

　　業主紛紛反映，如果這塊土地一直是工業用地，業主們在房屋發售時肯定不會購買。“我們業主在購買房子時，所有的費用都是按照商品房標准來承擔的，但是現在業主們在享受房屋權益的時候，卻必須按照工業用地的標准來享受”，業主裴女士總結稱。

　　土地被納入華僑城片區

　　李小姐告訴記者，得知房屋無法交易後，她曾前往市規土委信訪辦了解情況，得到的答複是開發商在拿到這塊土地時，就已是工業用地，此次不過是將土地性質更正回來。但業主對此提出質疑，高發公寓從1999年竣工至今已經十五年，爲何要等到十五年後才進行更正？

　　南 都记者查询市规土委官网发布的法定图则发现，涉事的高发公寓地块作为一类工业用地已被划入华侨城地区，图则左下角备注显示“经深圳市城市规划委员会授权， 本图则经法定图则委员会2011年第九次会议审批通过”。图则发布时间与规土委“更正”高发公寓土地性质的时间刚好吻合。

　　業主尹先生對此心存擔憂，涉事地塊劃入華僑城片區後，或將被改造成高檔寫字樓。他擔憂的依據是，與高發公寓僅一牆之隔的“方大城”項目完成拆遷後目前已經破土動工，將被打造成集商業與辦公于一體的綜合體。

　　疑問

　　既然是工業用地，爲何房産證登記“多層住宅用地”？

　　按照市規土委的回應，高發公寓所在地塊從出讓至今，一直是工業用地，且産權爲七十年。那麽爲何最初房産證上會登記爲“多層住宅用地”？

　　市規土委第二直屬管理局工作人員對此解釋，高發公寓內的地塊理應依據最初土地合同書記載的土地用途、使用年限進行依法登記。至于爲何房産證上的登記與土地出讓合同相矛盾，該局工作人員表示不知情，需找房地産權登記中心核實。

　　是誰讓土地性質發生改變？

　　房 产证与规土委的回应成为一个迷局，答案至今不得而知。据业主尹先生透露，小区有传言称高发公寓当初竣工时，因为土地性质是工业用地，导致小区内的房屋难以 出售，随后开发商高发实业有限公司通过手段将工业用地性质变更为住宅用地，房屋才逐渐售罄。尹先生进一步介绍，若将工业用地变更为住宅用地，高发公司应当 为此补偿差价，但如今土地重新变更为工业用地，显然开发商并未进行补偿。

　　南都记者在市场监管局官网检索发现，这家成立于1988年 的全民所有制企业已经改制为“高发投资控股有限公司”，主要从事房地产开发与经营等业务。对于业主房产证与规土委官方回应之间存在的冲突，记者再次向市规 土委相关负责人进一步了解情况，截至记者发稿前，对方尚无回应。

　　土地用途改變是配合拆遷需要？

　　根据中国城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地土地使用权出让最高年限为五十年。高发公寓地块变更为一类工业用地后，虽然使用年限仍然是七十年，但业主 担心之后将更正为五十年。让小区业主更为忐忑的是，按照目前的种种迹象，高发公寓不久后很可能被纳入拆迁范围，“我们担心是不是为了配合拆迁，才将土 地性质变更，因为工业用地的赔偿标准要比住宅用地的赔偿标准低很多”。李小姐表示，明年经过小区附近的7号地铁线将开通，届时地价必将上涨。

　　對此，規土委第二直屬管理局回應稱，高發公寓小區用地尚未納入城市更新單元規劃制定計劃的項目，目前該局暫未收到涉及該小區用地的城市更新單元規劃制定計劃的申請。

　　回應

　　市規土委第二直屬管理局：

　　2011年更正爲“一類工業用地”

　　高 发公寓的“多层住宅用地”为何会突然变更为工业用地？南都记者日前向市规土委发函核实相关情况。规土委第二直属管理局复函回应称，1998年国土局将地块 出让给深圳市高发实业有限公司，当时出让合同就已规定土地性质为工业仓储用地，主体建筑系配套单身宿舍，土地使用年限为七十年。2011年高发公寓小区划 入华侨城片区后，规划用地性质更正为一类工业用地，并备注现状保留。

　　說法

　　廣東君言律師事務所毛鵬律師：

　　“單方變更土地性質 規土委涉嫌程序違法”

　　廣東君言律師事務所毛鵬律師分析指出，市規土委提出的涉事地塊早在1998年土地性質就屬于工業倉儲用地，2011年將土地性質更正爲一類工業用地的理由不能成立。