个人房屋貸款方法和流程
▲參與單位：
光大銀行
▲論壇嘉賓：
光大銀行零售业务部经理 李莹
仁和律师事务所律师 孟宪生
網對此次論壇進行了現場直播，敬請關注！
▲以下爲現場圖文實況：
【主持人】各位来宾，欢迎大家光临光大銀行·《置业大讲堂》秋季房展会现场论坛，在这里先祝您有个好心情，同时希望您在房展会上能找到好的房子。
【主持人】在我們的論壇結束後，我們還會有精美的小禮品贈送，所以大家不要錯過，我們的論壇即將開始，有請我們的嘉賓上場。
【主持人】大家好，今天我们有幸请到了光大銀行零售业务部经理李莹，这位是仁和律师事务所律师孟宪生。我们这次论坛主要向大家介绍一下在接触买房子时，不清楚贷款的流程，您给我们讲解一下好吗？
光大銀行个人理财副总 李莹
【李瑩】大家好，感謝大家參加《置業大講堂》這一論壇，也感謝給我這一機會，首先我給大家介紹一下買房子貸款的流程。通常我們說到買房子時，從房子市場角度分成一手、二手房，也就是新房或者從其他人手裏買房，這兩種房子的貸款流程也不一樣，買新房大家通常是從一個開發商開發的樓盤，從銷售中心獲得房屋信息，一般來講大家會先與開發商談一下想買什麽房子，選什麽戶型、樓層，價格也會談的很清楚，在這基礎上銀行人員都會在樓盤裏，很多老百姓可以直接到現場咨詢銀行工作人員。
【李瑩】在選擇房貸時銷售人員也會給一些建議。大家在開始時需要考慮的問題，一是新房貸款最高可以貸七成，大家算一下自己貸款的金額，按照這個金額可以咨詢銀行人員每個月月供是多少，也可以根據年限長短來確定月供是多少。如果年限短一些，月供會高一些，整體支出少一些，這是老百姓要決斷的事情，是否需要銀行貸款，是否可以承受每個月要支付的月供。
【李瑩】在決定貸款的金額以後，通常銀行會讓你提供一個資料清單，資料方面分幾部分，一個部分是借款人本人基本資料，比如身份證、結婚證、戶口本等，第二部分是買房子的資料，就是與開發商已經簽署了買房合同，有買房的價格，開發商在房地局做了交易備案合同，確定了買房信息。第三部分是銀行需要你提供資金實力的證明，比如收入，這是銀行最關注的問題，你一定要向銀行解釋清楚我在什麽單位工作，每個月收入是多少錢。一般銀行會建議借款人月供不要超過收入的50%，如果越供過高可能會影響到借款人未來的生活品質以及還款的進度，所以算月供時會給大家這樣的建議。
【李瑩】除此以外，銀行還會根據收入以及你的工作判斷你的實力，如果收入本身實力還不夠，可能要求借款人還要多提供一些家庭資産方面的信息，比如曾經有一些存款，或者有汽車，或者有其他房産，這也可以作爲借款人對自己經濟實力的證明，這些都是借款人需要向銀行提供的資料。
【李瑩】在這個步驟結束後，銀行彙根據借款人提供的資料進行分析，通常銀行分析的時候比較關注的除了基本信息、身份證明以外，這些要真實准確，在收入也會有一個判斷，最重要是現在銀行會分析一下借款人以往的信用記錄，現在曾經借過款的人都會在銀行征信系統裏有紀錄，銀行非常關注你的信用記錄，看你以前是否欠款，欠款的原因是什麽，如果是不合理的理由那麽銀行會拒絕你的貸款。
【李瑩】第三個程序銀行做相關的評估和審核，如果符合條件，借款人會取得相應的貸款。基本新房的程序是這樣。二手房貸款流程跟新房有什麽不同呢？二手房因爲來源渠道不一樣，會比新房會複雜一些。二手房獲取信息可能會從中介公司獲取，像開發商一樣，有個標准的流程，除了新房需要的資料和程序外，二手房方面，銀行會要求買賣雙方見面，因爲新房直接可以知道樓盤的狀況以及位置，而二手房不知道狀況和位置，所以要了解房子，並且做個評估，在這個基礎上，除了以上所有條件符合，必須買賣雙方簽訂買賣房屋合同，這也要到建委做備案，同時要求買賣雙方過戶，到建委做完過戶銀行才會放款。
【李瑩】另外還有一個渠道，比如買賣雙方都認識，不通過中介也可以直接到銀行去上門辦理二手房貸款業務，可以直接到銀行網點咨詢，流程也是先提交一些資料，銀行人員會做現場的勘察，同時也會請專業的評估公司做評估，評估後去審核相關的資料，最後來決定是否貸款，貸的決定也是雙方要到房地局做備案和過戶。
【李瑩】這裏要特別提示的一點是貸款的價格，因爲在新房合同交易價格開發商都定好了，都寫在合同裏了，通常也就有一兩個點的討價余地，二手房是雙方協商的，而銀行貸款基准是比較專業的評估做評估，評估的價格作爲銀行的依據，有可能會和雙方交易價格有一定的差距，很多老百姓在算二手房貸款時，通常假定交易價格基數然後計算，後來發現銀行批貸的不一樣。
【主持人】我們通過二手房中介買房和從業主自己購買，銀行對于房子的評估一樣的嗎？
【李瑩】從銀行的角度是一樣的，無論是中介還是自己交易的，銀行都會指定專門的評估公司做評估，評估的標准也是一樣的。
【主持人】孟律師給我們介紹一下，我們買房過程中貸款需要注意一些什麽問題呢？
仁和律师事务所律师 孟宪生
【孟憲生】剛才經理也已經談了很多，對于我們貸款人來講，首先要明白貸款是怎麽回事，現在很多人認爲買房的時候，跟銀行簽了合同，認爲是欠開發商的錢，實際是與銀行貸款後，你欠了銀行的款。所以下一步要按照合同約定還銀行的本和息。
【孟憲生】現在往往出現一些問題，跟開發商發生了問題，就不還銀行的錢，這是一種誤解，自己借錢前一定要想明白，不管房子開發商什麽時候給你，實際你跟銀行簽完手續後，你與銀行之間就建立了債權債務關系，也就應該按照與銀行簽訂的合同按時還款付利。特別是我們買期房就要考慮好，這房子到底什麽時候交付，有時候你簽訂了合同後三四年，房屋還沒有交付，但是銀行的錢還是要還。