中國人民銀行決定,自2015年10月24日起,下調金融機構人民幣貸款和存款基准利率。其中,金融機構一年期貸款基准利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基准利率下調0.25個百分點至1.5%。自同日起,下調金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。其他各檔次貸款及存款基准利率、人民銀行對金融機構貸款利率相應調整;個人住房公積金貸款利率保持不變。

點評:

融資成本進一步下行,公司債成房地産企業融資主渠道

央行自8月26日以來,時隔不到兩個月再次雙降,意圖引導社會融資成本走低,將進一步降低企業發債利率,利于房地産企業置換高成本資金,緩解由于目前三四線庫存去化速度較慢而造成的資金壓力,進一步降低房地産企業的融資成本,爲房地産企業消化現有庫存壓力贏得更爲充裕的時間和空間,同時隨著企業資金壓力的縮減,企業投資拿地的意願有望進一步增強,我們認爲房地産開發投資有望在明年年初實現築底。

公積金利率已是曆史低點,購房需求將充分釋放

此次雙降並沒有對公積金利率進行調整,目前公積金貸款利率已處于曆史低位,進一步向下的空間極小。同時公積金存款計息日是6月30日,頻繁降息,已使一些公積金中心可能出現“收支倒挂”,公積金貸款利率處于曆史低位進一步縮小了調整的空間。五年期以上商貸與公積金貸款利率息差已收窄至1.65個百分點,考慮到銀行多有購房貸款折扣優惠,商貸利率也基本處于曆史低點。據測算,一筆100萬元的商貸,貸款年限30年,等額本息還款,將節省利息支出5.5萬元。購房成本降低將進一步激發購房需求,促進房地産市場需求進一步釋放。

邊際效用縮減,促估值小幅修複

本次降息降准已是今年以來第三次雙降,我們認爲前期購房需求已經出現一部分的釋放,同時今年以來隨著樓面地價的攀升,房地産企業的盈利能力受到進一步的擠壓,綜合來看此次雙降對房地産企業的支持作用已經降至低點,邊際改善作用不大,對整體和局部的估值改善作用都相對有限。

維持行業推薦,關注兩大主題:國企改革、京津冀

我們維持行業“推薦”評級。除推薦龍頭萬科(000002)、保利(600048)外,繼續推薦會展輕資産業務快速發展的北辰實業(601588),及商業地産運營模式具有明顯優勢的南國置業(002305)。

風險提示:未來銷量低于預期,行業政策提前收緊