新華報業網訊 住建部等四部委昨天聯合下發通知，規定住房公積金貸款不得用于投機性購房，三套房全面叫停，二套房首付不低于50%。如果說今年的“國十條”“新五條”，基本上是針對銀行商業住房貸款，那麽，昨日的《通知》則將矛頭明確地指向了個人住房公積金貸款，樓市調控的差別化信貸政策再次被強化。   

　　1   首套房   

　　90平方米以上首付最低三成   

　　《通知》規定：“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建築面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%”。   

　　其實，早在今年9月30日，樓市調控“新五條”就規定：“對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上”。盡管分析認爲該規定強調了“購買商品住房”，因此也包含了公積金貸款，但畢竟“新五條”字裏行間沒有明確指出是同時針對銀行商業貸款和公積金貸款，這就給市場帶來了一定的想象空間。昨日下發的《通知》，則無疑成了對“新五條”的一道補充，將公積金的貸款首付進行了明確。   

　　南京：首付二成幾已絕迹   

　　那麽，南京現行的公積金貸款政策是什麽樣的呢？公積金業內人士告訴記者，應該說是最低三成了。按可查的文件來看，商品房公積金貸款首付是兩成，二手房首付是三成，但實際操作中，眼下南京早已經執行商品房首付三成，二手房首付四成。   

　　除此之外，本次《通知》對90平方米以下和90平方米以上住房進行了差別對待，南京目前是否也有這樣的差別政策呢？對此，公積金業內人士表示，理論上有90平方米以下商品房可首付二成之說，但實際操作中基本是不需要和不存在的。   

　　“目前南京市公積金貸款上限最高是20萬/人，也就是40萬/戶，如果購房人不貸銀行商業貸款，而是只貸公積金，那麽，該購房人的首付勢必已經超過、甚至遠遠超過了3成。”該業內人士介紹。這是什麽意思呢？舉個例子，如果貸款人購買了一套面積不足90平方米的房子，假設該房子價值只有80萬，既然該購房人只要貸40萬公積金就夠了，自己能付得起另外那40萬元，那麽，該購房人的首付就已經達到了50%，根本不存在二成首付和三成首付之爭。   

　　“目前南京辦公積金貸款的購房人，要麽就是上面這種情況，自己能付得起大部分房款，只要貸公積金就夠了，因此首付多少根本不是問題。”公積金業內人士表示，“要麽就是貸了公積金後還要到銀行申請貸款，辦公積金、商業組合貸款。如果公積金首付是兩成，那在銀行那裏就通不過，仍然要和銀行商業貸款統一到首付三成”。因此，目前在公積金貸款的實際操作中，基本上沒有二成的情況出現了。   

　　2   二套房改善型住房才能貸   

　　首付50%利率1.1倍   

　　《通知》規定，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。   

　　目前，加息後的5年以上期限公積金貸款基准利率爲4.05%，根據本次《通知》，二套房貸公積金利率上浮10%，就變爲了4.455%。以貸款40萬元、20年期限、等額本息還款爲例，原先月供爲2434.47元，共支付利息184273.5元。利率上浮10%後，則月供變爲2520.89元，共支付利息205013.98元，月供和利息負擔分別增加了約86元、2.1萬元。   

　　然而，即使公積金貸款利率上浮10%，還是比眼下的銀行貸款利率劃算。加息後的銀行5年以上商業貸款利率爲6.14%，按新規定最低只能優惠到8.5折，變爲5.219%，這就依然比上浮10%後的公積金貸款利率高出0.769個百分點。   

　　條件是：必須是改善型住房   

　　盡管第二套住房使用公積金貸款利率要上浮，但和同樣上浮的銀行商業貸款相比仍優惠許多。加息後的5年以上期限銀行商業貸款基准利率爲6.14%，上浮後成爲6.754%，比上浮10%的公積金利率高出2.299%。公積金因此繼續表現出明顯的優勢，這就不得不讓人擔心，投資、投機性購房需求會借道公積金貸款來降低成本。   

　　《通知》中的一條規定，則讓這種願望落空———並非所有二套房貸款都可以使用公積金。《通知》規定：“第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建築面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房”。這就意味著，並不是說購房人只要願意多付首付和利息，就能爲自己的二套房貸到公積金。只有改善型住房，才能辦公積金二套房貸款。   

　　問題是：如何界定公積金貸款二套房   

　　不過對于“第二套住房”，公積金方面會怎麽界定？昨日《通知》中沒有作出明確規定，南京公積金相關部門也暫無解說。不過業內預測，有可能像商業貸款一樣，既查看貸款記錄，又了解貸款人名下實際擁有房産情況。但“二套房”在公積金這裏到底將采用什麽辦法界定，是否和商貸一樣“認房又認貸”，還是需要細則加以明確。   

　　3   三套及以上住房停止發放貸款   

　　《通知》規定：“停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款”。   

　　事實上，之前的“新五條”中曾規定，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。隨後南京樓市調控政策規定，暫時限制購買第三套住房，但目前尚未嚴格執行。這就引來擔心，因爲投資、投機性購房者如果從沒有貸過公積金，有可能通過公積金貸款來購買三套房。隨著本次《通知》的出台，借道公積金貸款買三套房被列入禁止之列。記者李冪   

　　“沒房産證，老房貸不打7折”部分銀行規定惹爭議   

　　晨報訊(記者冒群)“請您盡快去辦理房産證，否則，銀行將不再繼續提供7折優惠利率。”昨日，市民張先生和王先生接連接到銀行催辦房産證的電話通知。放下電話，兩人發出了同樣的疑問：“房貸7折利率不是貸款合同上寫得好好的嗎？與辦不辦房産證有什麽關系啊？”   

　　銀行催辦房産證，不辦就不給7折   

　　張先生反映，3年前，他在奧體新城購買了一套122平方米的房子，在工商銀行辦理了59萬元的貸款，貸款年限爲15年。根據當時的銀行貸款政策，張先生享受到銀行存量房貸7折利率的優惠。   

　　但這兩天，張先生就接到了銀行“享受優惠利率與房産證挂鈎”的通知。   

　　“我辦了房産證，買家具錢就不夠了。如果不辦，銀行又不讓繼續享受7折優惠。難啊！”   

　　與張先生有著同樣遭遇的王先生表示，他也接到貸款的交通銀行的電話，催辦理房産證。   

　　貸款合同不是寫好的7折優惠嗎