【銀行房貸四季度“惜貸”隱現：信貸額度整體不及往年吃緊】以往到了10月份，有贷款购房需求的人往往会遇到两个并行现象。一来，楼市进入“金九银十”，房企推盘逐步进入高峰阶段；二来，有些銀行进入第四季度，信贷额度就不够宽裕了，对于利润较薄的房贷的青睐程度随之下降。

　　銀行房贷四季度“惜贷”隐现： 信贷额度整体不及往年吃紧

　　以往到了10月份，有贷款购房需求的人往往会遇到两个并行现象。一来，楼市进入“金九银十”，房企推盘逐步进入高峰阶段；二来，有些銀行进入第四季度，信贷额度就不够宽裕了，对于利润较薄的房贷的青睐程度随之下降。正所谓“贷款放年头，存款冲年尾”。今年的情况又是怎样的呢？

　　從房企推盤情況來看，中原地産監測的9月末22個城市重點項目的推售套數環比增加104%，達到年內的第三高位。中原地産首席分析師張大偉在接受《第一財經日報》采訪時表示，房企目前的推盤已爲後市提供了充足貨源，同時各地市場認購情況也表現良好，22個城市最近整體認購率達到61%。他預計，“銀十”市場表現有望超過9月。

　　不过，銀行并未随之火热起来，贷款政策仍然“冷静”。本报记者从一家股份制銀行上海分行零售业务部门人士处获悉，从首套房贷打折情况来看，该行此前提供的85、86折优惠已经悄然从严，一般情况下最低折扣升至9折。

　　對“豪宅”房貸趨于謹慎

　　“到了最后一个季度，会有部分銀行出于额度或利润考虑，收缩房贷折扣力度，北京也有类似的情况。”张大伟在接受采访时称。在他看来，一线城市房地産价格近几个月来连续走高，銀行出于风控考量，也会谨慎一些。

　　從搜房網統計的上海地區數據來看，首套房貸最低折扣仍以基准利率打9折爲主流，工行、民生此前提供低于9折的折扣幅度已經縮小，目前也實行最低9折。

　　尽管有个别銀行调整了贷款定价，但整体来看，较之往年，今年年尾的信贷额度并不紧张。“2012年、2013年的时候，年尾我们支行基本上不放房贷了，有顾客申请，也会压到下一年头上再说，今年我们还是做的，额度都是有的。”

　　本报记者近期走访上海多家銀行支行发现，大行中，诸如农行、建行仍表示，虽然一般情况下首套房贷利率給予9折，但如果貸款人個人征信紀錄良好，且純商業貸款額度達到200萬以上，支行仍然可以爲客戶嘗試申請86折~88折的折扣。

　　从整体政策环境来看，2015年房地産市场政策在2014年逐步宽松的基础上仍在进一步给予支持。9月30日，央行联合银监会发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%，同日，公积金异地使用政策也发布，同时要求部分城市提高公积金额度。

　　这一政策是本着“分类指导，因地施策”的原则制定的，主要激活改善的是三四线城市的需求，北、上、广、深这些房价上升的城市仍在“限购”之中，首套房贷首付比例仍是雷打不动的三成。不过，对于贷款利率定价相对较高的二套房贷，銀行政策却出现了一些同向变动迹象，据搜房网最新统计，有少数銀行已经调低了限购城市的二套房首付比例，有銀行从原来的七成调至了六成。

　　对銀行来说，对于房贷，除了有政策面、额度、定价等考虑因素外，还有风险控制。据张大伟观察，一些銀行开始关注一线城市高端商品房的贷款风险，态度趋于谨慎。他表示，近几个月，北京、上海出现新建商品房“豪宅化”(单套总价高于1000万或单价高于10万/平方米)趋势，且成交量创下了历史纪录。本报记者从前述股份制銀行零售业务部门人士处也获得相似观点佐证。

　　“托底蓋帽”政策面

　　從政策面看，雙向調控、托底蓋帽的做法仍較明顯。一方面，是爲最基本住房保障“托底”，並“蓋帽”抑制過度投機導致的房價過快上漲。此外，張大偉稱，也是避免一二線城市房價上漲失控，避免三四線城市樓市跌入深淵。

　　近日25%的首套房首付新策，就撇開了一線限購城市。“托底蓋帽”意向明顯。

　　從國家統計局最新統計到8月份的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，整體市場的供需不均衡、價格漲跌不均衡仍在持續。以新建商品住宅數據爲例，與去年8月份相比，70個城市中價格下降的有61個，丹東、湛江下跌幅度已達8.7%；上漲的城市有9個，依次爲深圳、上海、北京、廣州、南京、杭州、武漢、甯波、廈門，其中深圳漲幅爲31.8%。同期二手住宅價格變動情況與之相似。

　　盤點2014年以來的五輪牽動樓市的政策變動，依次爲：第一輪，部分地區逐漸松綁限購；第二輪，2014年“9·30”央行的限購政策調整及降息；第三輪，各地發布的購房補貼及央行的再次降准；第四輪，2015年“3·30”前後開始鼓勵自住及改善需求的政策(主要在公積金政策)；第五輪，2015年8月前後，松綁限外令、再次降准降息、全國針對二套公積金政策松綁等。

　　政策陸續出台推動市場銷售加快，市場主體心態也在發生微妙變化。日前上海中原地産研究咨詢部高級經理盧文曦在接受采訪時稱，在當前市場環境較好的情況下，開發商抓緊時間去庫存的心情比較迫切，改善型項目彈性更大，開發商擔心一旦風向轉變將面臨困境。

　　中原監測的40個城市數據顯示，9月新建住宅成交面積較8月同期微升2%，其中三四線城市表現最好，較8月同期上升8%。

　　然而，从銀行放房贷的思路来看，本报记者从多家銀行采访获悉，恰恰是出于风控考量，目前为止銀行仍然更为支持一线限购城市的贷款，对于三四线城市要求严格。