【基本案情】

　　李某與董某原系男女朋友關系，兩人于2011年4月向南甯市某房地産開發公司簽訂購房合同，購買了一套商品房，並且以董某的名義向銀行辦理了按揭購房貸款，李某作爲兩人共同購買房屋的共有人也在與銀行簽訂的貸款抵押保證合同上簽字確認。除按揭貸款外，李某與董某還向房地産開發公司支付了首付款15萬余元及相關稅費。

　　購房貸款尚未清償完畢，李某與董某因故分手，雙方就按揭購買的房屋達成一致意見：董某確認之前的購房款均系由李某實際支付，董某亦同意該房屋歸李某所有，但李某在償還雙方戀愛期間因其他經濟往來産生的欠董某的1萬元債務後，董某才配合李某辦理産權過戶手續。李某隨後向法院起訴董某，要求根據其與董某的約定，確認上述以兩人名義購買的房屋所有權歸其所有。房地産開發公司及銀行均作爲該案的第三人參加了訴訟。

　　審理過程中，董某向法院提交書面的答辯狀，要求李某先將約定的欠款償還完畢。房地産開發公司及銀行則均不同意董某與李某之間的轉讓行爲。

　　【爭議焦點】

　　董某與李某對涉案房屋的轉讓協議是否合法有效？

　　裁判要旨

　　法院審理後認爲，由于本案所涉的房屋尚未辦理房屋所有權證，購房按揭貸款亦尚未清償完畢，因此李某與董某的約定實質爲董某將其在購房合同及貸款抵押保證合同中的權利義務概括讓與李某承擔，屬于合同權利義務的概括轉讓。由于董某與李某的轉讓協議並未得到該兩份合同的相對人——房地産開發公司、銀行的同意，因此董某的轉讓行爲並不發生法律效力，李某也就無權繼受董某在購房合同及貸款抵押保證合同中的權利義務，亦無權主張本案所涉房屋的所有權歸其所有。法院據此駁回了李某的訴訟請求。

　　【法官評析】

　　合同權利義務的概括轉讓，顧名思義，就是合同的一方當事人將自己的合同權利義務全部轉讓給他人，由他人替代其作爲合同的當事人來履行該合同。《中華人民共和國合同法》第八十八條規定：“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一並轉讓給第三人。”法律如此規定的初衷，是出于對非出讓一方的合同當事人權利的保護。比如在本案中的貸款抵押擔保合同中，董某在辦理按揭貸款時，銀行已經充分考察了她的償還能力，且李某又作爲實際的共同還貸人，因此銀行做出了向董某貸款的意思表示。之後董某的轉讓行爲，則實際上是將還貸人變更爲李某一個人，由此將會增加銀行回收貸款的風險，而且其中還存在李某本身不符合辦理按揭貸款資格的可能，故此，董某與李某的轉讓行爲必須得到作爲合同相對人的銀行的同意，否則該轉讓行爲很有可能會造成銀行的權益受損。近年來，類似的案件時有發生，既有爲規避“限購令”而“借名買房”産生的，也有如本案一樣因戀愛、結婚共同買房後分道揚镳而産生的，因此人們在共同購房時，應當謹慎考慮由此産生的法律後果，否則只能等到取得房屋所有權證且償還完銀行的按揭貸款（包括提前還款）後才能進行自主的轉讓。