5月10日母親節，樓市又收到來自“央媽”的一份禮物——次日起下調金融機構人民幣存貸款利率。雖然0.25%的下調幅度不如一些專家預期的大，但調整後的房貸利率已降至近十年來的最低水平，對樓市的利好作用毋庸置疑。

貸款利息降了又降，房奴和准房奴們當然歡呼雀躍。不過，由于政策不斷變化，銀行又規矩不一，所以對于當下自己買房貸款究竟應該首付幾成、利率幾何、如何還貸等一系列問題，一些購房者並不十分了了。爲了幫助大家弄清這些問題，小編對最新的房貸政策進行了一些梳理，希望大家在低息時代，用好貸款購房。

關于首付：公積金最低兩成商貸最低三成

根據重新修訂並于2015年4月1日起正式施行的《住房公積金貸款管理辦法實施細則》，在我市運用公積金貸款購買首套商品房的，雙職工最高可貸70萬元，單職工最高可貸45萬元，其中首付比例不得低于房款總額的30%，但建築面積在90平方米以內的，首付比例可降至20%。辦理二套房公積金貸款的，首付比例不得低于房款總額的60%。辦理三套房及更多套房貸款的不予受理。

據悉，公積金貸款的住房套數按借款人家庭未還清的個人住房貸款情況確定。通過人民銀行征信系統和住房公積金管理系統等查詢和認定，借款人本人和配偶沒有尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定爲首套房貸款；只有一筆尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定爲二套房貸款；有兩筆以上尚未還清的個人住房貸款記錄，則認定爲三套房貸款。

商業貸款的住房套數認定方法和公積金貸款相同，都是“認貸不認房”。至于首付比例，商貸首套不得低于房款總額的30%，二套不得低于房款總額的40%，三套及以上同樣不予貸款。需要指出的是，各銀行對商貸的首付比例也有一定的自主性。目前，我市仍有銀行對二套房執行首付6成貸款4成的政策。同時，同一家銀行對于不同資信的客戶，所准予的首付款比例也會有所不同。

關于利率：五年以上公積金3.75%，商貸5.65%

5月10日，央行再次宣布降息，決議規定自2015年5月11日起下調金融機構人民幣存貸款基准利率。下調後，個人住房公積金貸款基准利率五年以下（含五年）爲3.25%，五年以上爲3.75%；商業貸款利率一年以內（含一年）爲5.1%，一至五年（含五年）爲5.5%，五年以上爲5.65%。這是自去年11月以來，央行啓動的第三次降息。有研究人員測算，此次降息相當于20~30年按揭貸款的總還款額下降2.0%~2.7%，以30%首付比例測算，相當于有效房價下降1.6%~2.2%。而累計去年11月以來3次降息，效果相當于房價下降5.6%~7.7%。目前，房貸利率已降至近十年來的最低水平。

與此同時，5月5日，大連市發布了《關于促進房地産市場平穩健康發展的若幹意見》，在房貸利率等方面給出了更多的優惠。據此，在大連市購買首套商品房，運用公積金貸款將享受基准利率，運用商業貸款將享受下限爲基准利率0.7倍的優惠利率。不過，對于商業貸款的具體利率水平，金融機構可根據風險情況自主確定。

關于還款方式：等額本金還款法更省錢

個人住房貸款的還款方式有等額本息還款法和等額本金還款法兩種。等額本息還款法是指借款人每月以相等的金額償還貸款本息，等額本金還款法是指借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。

值得注意的是，上述兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”，而且差額通常達數萬元之多。不過相比而言，“本金還款法”前期的還款較多，壓力較大，“本息還款法”的還款壓力則始終是一樣的。購房者在辦理貸款手續時，應根據自己的實際情況選擇一種適合自己的還款方式。

關于商貸轉公積金貸款：有兩種辦理途徑

公積金貸款的利率比商業貸款要優惠很多，是市民辦理個人住房貸款的首選。但由于種種原因，有些人在購房時還不能享受公積金貸款。這樣的購房者如果後期能享受到公積金貸款了，可以辦理商業貸款轉公積金貸款的手續。

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