核心提示：爲穩定樓市發展，鼓勵購房者積極入市，房貸政策迎來了更爲全面的松綁，新政規定住房公積金貸款購買首套房首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成。

在去年10月份調整二套房認定標准之後，房貸政策迎來了更爲全面的松綁。30日，央行、住建部、銀監會、財政部紛紛發文，將二套房的首付比例從6成降至4成，同時二手房的營業稅從之前滿5年免征調整爲滿2年免征。

松綁力度超預期

根據央行、住建部、銀監會30日聯合發布的《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，擁有1套住房且相應房貸未結清的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，首付款比例調整爲不低于4成。此前爲最低不得低于6成，而在北京、上海等大城市則執行更爲嚴格的7成標准。此外，新政規定住房公積金貸款購買首套房首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成。

隨即，財政部也發文對買賣房屋時所産生的營業稅年限進行了調整。3月31日起，個人將購買不足2年的普通住房轉賣，全額征收營業稅;2年以上免征營業稅。此前，個人普通住房銷售免稅的年限被設定爲5年以上。

鏈家地産市場研究部張旭認爲，本輪組合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超過此前各界預期。偉業我愛我家集團副總裁胡景晖也認爲，新政表明已經依據我國樓市現階段的市場特征，把鼓勵政策從首次置業人群調整爲改善型人群。

而在公積金政策方面，首套房首付比例爲20%;對于擁有一套房已結清貸款，再購買普通自住房，最低首付比例爲30%，此前首付比例則爲60%。

對此，胡景晖認爲，此舉對盤活公積金使用效率的意圖表現明顯，同時有利于“賣舊買新”的改善型需求利用公積金買房。此外，營業稅調整將有利于市場上改善型購房人群出售已有的房屋，增加二手房市場免稅房源供應，促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

对于今年的楼市，不少房企人士表示乐观。远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)总裁李明认为，在各项利好刺激之下，2015年楼市“比上不足比下有余”，赶不上2013年，但肯定好过2014年。

銀行正研究落地措施

不過，央行也在公告中強調，商貸的具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。建行副行長余靜波30日表示，目前正在研究當中。

一位銀行人士表示，從過往經驗看，從政策發布到最後落地最快也要1個星期的時間，從商業角度看，銀行是願意執行這個政策的，二套房降低首付比例，貸款額度更大，銀行盈利更多。但最終是否成行，還要看各地方監管機構的整體把控。

比如，2013年，雖然全國對二套房首付標准是不得低于6成，但央行營管部規定，北京地區的二套房首付比例不得低于7成。目前北京地區銀行對二套房多執行七成首付。

中央財經大學教授郭田勇認爲，此次二套房首付下調可謂房貸政策由非常態向常態的回歸，有利于釋放自住型及改善型購房需求，以改善民生、穩定經濟。他認爲，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地産持續過熱的城市可考慮不下調首付比例，同時，銀行亦可根據自身經營狀況靈活調整。

【影響之房貸】

200萬二房首付少交60萬

如果按照目前一線城市首付7成的比例計算，那麽首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元。這樣60萬元的貸款如果按照商業貸款進行計算，那麽20年期、等額本息、最新的基准利率的貸款條件下，還款總額爲1023370.54元，月供4264.04元。

目前如果按照4成的比例進行計算，那麽首付款是80萬元，需要向銀行貸款120萬元。這樣120萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進行計算，那麽還款總額爲2046741.08元，月供8528.09元。

易居房地産研究院研究員、財經評論員嚴躍進向新京報記者表示，降低首付比例，對于此類改善型購房者而言，並不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。比如說，7成首付下，首付和按揭貸款的總金額爲140萬+102萬即242萬元。而在4成首付下，首付和按揭貸款的總金額爲80萬+205萬即285萬元。這樣對比，要增加43萬元的支付。

“上面一组数字的背后却有一笔资金在节省。” 严跃进称，即在7成首付的情况下，需要多缴纳首付款60万元。但现在这笔费用可以先不缴纳，而是通过按揭贷款进行缴纳，其成本实际上只需要43万元，而且是可以分期按20年的水平进行支付，自然降低了购房者的成本。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善型购房者积极入市，降低入市门槛和成本。

【影響之納稅】

200萬元二手房營業稅省11萬

中原地産首席分析師張大偉分析稱，在現行二手房營業稅政策下，北京房地産市場成交的房源中，有30%左右是需要繳納營業稅的5年內再交易房源，而在市場占比30%的繳稅房源中又有60%是2-5年期的，新政對這部分房源影響最大。新政實施後，這部分房源將明顯減少稅費支出，減少的稅費支出平均將達到10萬-15萬。

“北京目前營業稅稅率爲5.5%，假設一套二手房是在3年內交易，過戶價格爲200萬，那麽這套房子在現行財稅政策下需要繳納的營業稅爲11萬元，但在新的財稅政策實施後，這部分營業稅將獲得減免。”張大偉以北京的房地産市場爲例算了一筆賬。

在稅負減輕的情況下，他認爲，新政後將帶動二手房交易量上漲15%左右，“本次調整後，恢複到房地産市場曆史最寬松時期，這種情況下購房者入市積極性將明顯上漲。”

他認爲，從財稅方面來看，針對房地産市場交易的個稅調整可能也會出台，特別是在工作報告中明確提及了支持自住及改善需求;另外，房産稅立法將放緩;房地産企業營改增的推進將加速，房地産企業的稅負可能降低。

“在包括財稅政策等多項政策調整下，2015年重點城市的銷量好于2014年是確定的，特別是在2015年重點城市的供需關系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。”張大偉說。

【影響之購房者】

購房者：終于等到窗口期

孫先生在春節前賣掉了在燕郊的商品房，打算在工作地北京買一套房改善需求。樓市新政一出，孫先生稱“終于等到買房窗口期了”。

去年出台認貸不認房的政策，即對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執行首套房貸款政策。

按照這個規定，孫先生可以享受首套房首付30%的待遇，那麽如果買200萬的房子，需要付首付款60萬。

新政落地之後，孫先生若用公積金貸款買房，可以按照20%的首付比例購房，那麽200萬的房子首付爲40萬，比之前少了20萬。

“這樣的話，就降低了我的首付款壓力”，孫先生分析說。