近日，銀監會正式發布《商業銀行資本管理辦法(試行)》，並于2013年1月1日起實施。值得注意的是，新規對二套房貸與首套房貸給予同樣的風險權重，業內人士認爲這將有效降低二套房貸的資金成本，從而提高銀行發放二套房貸款的積極性。那麽這一改變對普通購房者有何意義？對房地産市場又將産生哪些影響呢？本期地産同學會邀請三位專業人士與大家一起探討。

　　政策微調

　　開始向二套房延伸

　　主持人：資本新規下調二套房貸款的風險權重，是否可以看做是對二套房貸的松綁，甚至是對地産嚴厲調控的放松式微調呢？

　　陳勇：世界外圍經濟環境惡劣，近期國內的經濟數據也不是很景氣，上周央行降息就透露出明顯的“穩增長”意圖，而資本新規調低二套房貸風險權重，也可看作是對房地産調控政策的微調，而且這種微調已經開始出現向二套房延伸的趨勢。資本新規由于降低了二套房貸的資金成本，這會使銀行對二套房貸客戶的要求有所放松，這對二套房客戶尤其是首改客戶有積極意義。

　　何偉堅：一方面希望房地産市場回歸合理，另一方面還希望穩定經濟增長，在目前國內外經濟形勢都比較嚴峻的情況下，最近放出的一系列政策都帶有對地産調控進行微調的意圖，甚至在部分領域有“放松”的趨勢，包括這次銀監局對二套房風險權重的調整。

　　張建軍：銀監會對這一管理辦法的調整肯定會加強銀行對二套房貸的放貸積極性，不過是不是對二套房貸的松綁，還是要看相關的配套政策。對購房者來說，是否購買二套房，按揭的首付比例和貸款的利率是重要的考慮因素，而目前在這兩方面還沒有放松。

　　信貸放寬

　　重慶樓市將持續穩定

　　主持人：資本新規對房地産市場將産生何種影響？是否會促使樓市加速恢複？

　　陳勇：新的調整對房地産市場是有利的。首先，相比較之前的“降准”調整，最近“降息”和二套房貸相關的調整，是直接放開了市場的一部分需求。其次，在“降息”和二套房貸政策調整之前，重慶剛需購房者的觀望情緒基本不存在了，現在持續利好的出現，使得購房者對未來的預期更明朗，將進一步增強市場的信心。可以預見到一點，七八月份重慶樓市的成交將繼續保持不錯的狀態。

　　何偉堅：銀行的態度已經開始改變，最近就有銀行主動找房屋中介機構洽談，表示出辦理二套房貸款的積極性。最近“降息”的效應在北京地産市場表現很明顯，近期北京的成交數據上升很快，而像二套房貸風險權重調整這樣的政策，對市場的刺激效果也會逐步呈現。

　　尤其是现在大部分购房者都对房屋貸款有依赖，所以信贷政策的变化对地产市场的影响很直接，未来两个季度楼市成交会更加活跃。

　　張建軍：政策調整直接影響的是銀行貸款的資金成本，而對購房者影響卻不大。從表面上看，這一政策調整對樓市是利好，銀行會更積極的做二套貸款，開發商針對二套房客戶的銷售也可以更快的回籠資金，但利好更多的是對房地産市場心理層面的影響。

　　雖然近一段時間出現了降息等重大信貸利好，但關于房地産市場的相關配套政策並沒有變化，所以增加的市場流動性對房地産市場影響幾何還需要密切關注政策的新動向。

　　難改投資者

　　對住宅物業的觀望

　　主持人：對改善型和投資型客戶而言，現在是不是可以進場了呢？

　　陳勇：近期對房地産市場利好的消息不斷放出，同時重慶樓市價格還維持在相對較低的位置，所以肯定會有一部分改善和投資型客戶不再觀望，而是積極的尋找入場機會。

　　何偉堅：不過，對于投資型客戶而言，從過往曆史數據來看，重慶住房價雖有上升但速度並不快，租金價格的上漲情況也不如商業地産。此外，目前投資住宅的成本日益升高，這些都使得投資者更傾向投資商業地産。因此，在本輪調控沒有改變的情況下，即使金融政策發生變化，也很難改變投資者對住宅物業的觀望。

　　張建軍：由于在二套房首付比例、利率上浮等信貸政策方面並沒有發生變化，所以改善型和投資型客戶還會繼續保持觀望，不過受降息和信貸政策調整等利好的提振，首改和剛需型客戶將會加速進場。