【在一線城市就別炒股了，買房吧！】今天下午人民銀行和銀監會聯手發出通知，不限購的城市首套房商業性貸款最低首付比率從現在的30%下調爲25%。

　　長假之前出政策，這個光榮傳統得到了很好的延續。

　　今天下午人民銀行和银监会联手发出通知，不限购的城市首套房商业性贷款最低首付比率从现在的30%下调为25%。在这个统一基础上，各省级市场的人民銀行和银监派出机构，有权根据市场实际情况敲定辖区范围内的执行标准。

　　這個通知中蘊含的信息量還是很大的。

　　一是“不限購”，也就是除了北上廣深外，其他城市都可以執行這個標准；

　　二是“商业贷款”，公积金贷款首付比例率的标准从今年3月份开始就已经放松了。但其中问题是，由于纯公积金贷款占个人贷款总量的比率比较小，“公积金+商业贷款”的混合贷款是绝大多数，这部分銀行的政策口径通常就高不就低——虽然可以用公积金贷款，但首付比率要参照商业贷款要求，这次把商业贷款的首付标准降下来，主要惠及的就是这部分需求；

　　三是“首套房”，不過在不限購地區，這個意義不是太大；

　　四是各地區有權在這個基礎上敲定自己的標准，這個意義同樣不大，地方將有充足動力去用足這個政策空間。

　　這個政策出台後，理論上來講不限購城市的個人房貸，普遍性的杠杆比率將從3倍左右放大到4倍。用意更是顯而易見，就是鼓勵住房消費，制造總需求，穩住經濟增長的底線。這與降低重大基礎建設項目資本金比例的招數殊途同歸：一個是降低企業或投資的資本金要求，另一個則是降低居民部門投資的資本金比例。

　　在當前的貨幣和財政政策環境中，這一招可能實現的效用應該有以下幾個：

　　第一、鼓勵居民在購房方面加杠杆是爲了房地産行業去産能。但去産能的速度快不快，能不能救二三線城市房市于水火之中，則要看各個地方庫存積壓有多少，實際的購房需求能不能起來。這個政策不會像07-08年把所有的住房首付比例率降到20%，一下子給市場注入強心劑，但可以肯定的是，一線城市因爲土地供應又少、人口又維持淨流入，市場熱度會繼續延續下去，而且供需矛盾越大將飙升越快，深圳就是典型的案例。二三線城市，也可參照這些特點去判斷後續走勢。

　　第二、從鼓勵公積金異地貸款的政策指向來看，市場談之色變的二三線城市住房絕對過剩狀況不會長期維持下去。一些能夠看到發展前景的二三線城市房産，仍然會有很好的買入價值。

　　原因是什么？因为一线城市承载不下的城镇化需求只能向这些地方转移，其所缺的无非是各种公共服务配套而已，比如教育、医疗等等。前段时间有个段子，说全国所有经济开发区人口规划加起来达到35亿，远超现有人口——这不能当成笑话去看，因为这恰好证明了曾经取之不尽用之不竭的人口已经成为稀缺资源。规划是35亿，实际的目标人群只有几个亿，那各个地方就只能用公共服务去实现人口的淨流入了。否则就只能变成鬼城。

　　目前地方主要的问题是财力。这个问题怎样解决，直接关系到二三线城市房地産价值的走势。如果搞不定财力问题，一线城市房地産价格继续得到支撑，就是非常确定的趋势。

　　第三、解決總需求不足，完成去杠杆，貨幣環境的基本要求是寬松。不到最終搞定總供給過剩，寬松的貨幣環境不會改變。但問題是，搞定總供給過剩的辦法有內外之別。

　　今年上半年，解決産能過剩的主要基調是開拓外需，盡最大可能避免內需繼續加杠杆。細化來講，也就是主推一帶一路、人民幣加入SDR等等，最近李克強總理在夏季達沃斯還在講國際産能合作。但這個方略在國際上遇到意外阻力的概率很高，不容易短期內見到成效，一個SDR折騰了一年多都沒有最終結果就是明證。

　　这方面没有突破，内需加杠杆就得推到台前。包括前面提到的基建资本金比例下调，个人住房按揭的门槛逐步下降等都是能够想到的应对措施，主要就是为了刺激房地産去产能，让新开工投资重新起来，继而带动各种基建产能。

　　比较好的结果是，随着年底SDR问题圆满解决，外需市场开拓能够重新盘活，房地産新开工投资也在内部适时助推一把。只有这样，从二季度延续至今的总需求不足局面，才能慢慢打破僵局从底部逐渐走出来。

　　當然如前所述，這是比較理想的情況。曆史經驗給出的教訓是，只要寬松的貨幣環境會維持下去，投機性的資金需求就要找一個宣泄口去消化。如果股市走不出低迷狀況，投機資金會瞄准什麽新的目標，值得好好揣摩一下。

中国人民銀行中国銀行業監督管理委員會關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知

　　爲進一步改進住房金融服務，支持合理住房消費，經國務院同意，現就個人住房貸款政策有關事項通知如下：

　　一、在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整爲不低于25%。

　　二、人民銀行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定價自律機制結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　请人民銀行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知转发至辖区内城市商业銀行、农村商业銀行、农村合作銀行、城乡信用社、外资銀行、村镇銀行。