[提要]銀行會對抵押人所抵押的房子有相應規定，這些規定影響著銀行對放款的金額限制，如房齡、借款人年齡、房産的流通性、變現性等，歸結起來，這些都會影響到房産的評估值和貸款成數，房産的評估值和貸款越高，則所能貸到的款項就越多。
很多人將房屋抵押給銀行獲得貸款來緩解經濟需要，房屋的狀況直接影響貸款成數，因此銀行對所抵押的房屋也有相應要求。
一、房屋抵押貸款額度計算公式
貸款額度=房産評估值×貸款成數
由此公式可以看出，房産的評估值和貸款成數都會影響到房屋的貸款額度。
二、影響房産評估值及貸款成數的因素主要
1、房齡
爲避免自身風險，銀行在爲房屋提供貸款時，一般對房屋本身和貸款人都規定了較爲嚴格的條件，而房齡則是其考慮的重要因素之一。
通常辦理抵押貸款的房屋建築年代最好在20年以內，房屋建築年代越近，所貸成數相應的也就有所提高。房屋建築年代越老，借款人的貸款成數將會繳。
據銀行業人士介紹，房産房齡已成爲許多銀行發放貸款的一項審核標准。一般情況下，因爲房齡越長，房屋升值保值的空間越小，一般獲批貸款的成數就越低，甚至可能不予貸款。
2、房産所處地理位置
房屋所處位置、面積等都是銀行審批貸款的主要因素。位置偏遠、面積小的房屋，貸款成數一般較低。因爲位置偏遠，面積又小，房産的變現能力就越差，所以貸款成數就月底，甚至可能不予貸款。
3、貸款人的年齡、個人信用和還款能力
貸款人的年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數越低，甚至可能不予貸款。
4、房産所在樓層
一般來說，處于最高層和最底層的房産都是不好賣的房産，雖然不是影響評估值的主要因素，但是多多少少會影響到房産的估價。
5、裝修情況
精裝或豪裝的房産都會給房産的評估值加分。
6、貸款人的貸款房屋套數
如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數降低，一般在3成左右，甚至可能不予貸款。
7、房産屬性
一般來說普通住宅抵押貸款最多能貸款房産評估值的7成；像寫字樓這類的商業用房則只能貸到房産評估值的5成。
由此可知，拿房屋向銀行做抵押貸款之前需對自己的房屋做一個全面的評估，才會對能貸到多少款做到心裏有數。