■本報記者張媛媛北京報道
二套房貸緊縮之風再起。
近日，北京各大銀行均已開始執行“首付四成+利率1.1倍”的二套房貸政策。這也意味著，北京各大國有商業銀行已終止二套房貸優惠政策。
無獨有偶，深圳、成都、西安等城市的二套房貸政策也開始收緊，之前的利率8.5折優惠相繼取消。
某家總部設在深圳的銀行個貸部經理表示：“雖然個別改善型需求的貸款利率仍可以打折，但在審貸細節方面變嚴格了。”據了解，目前，中國銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行都已緊縮二套房貸，而農業銀行、招商銀行已在等待正式通告的下發。
國泰君安銀行業分析人士稱，二套房貸的步步收緊與監管層的頻繁吹風有關，也與上半年各銀行大量放貸導致下半年信貸規模受限有關。
“每年到了9、10月份，各家商業銀行的信貸指標就幾乎用完了，但10月份的交易旺季還沒有到來。所以現在收緊房貸、留下一些備用指標，也是各家商業銀行的考量要素。”上述國泰君安銀行業分析師說。
收緊信貸口8月下旬，經營一家小型裝修公司的蔡明亮，欲趁著火熱的樓市再購置一套房用于投資。但前一天他卻被建設銀行北京分行告知，“二套房貸不再執行優惠措施”。
他本以爲，在經濟已經回暖而半年前的信貸、稅收等刺激措施還未完全取消之時，正是出手的好時機。
無奈，再三考慮之後，他聽取了一家資金擔保公司的建議，將之前房産做抵押辦理了房屋抵押貸款。“雖然房屋抵押貸款資金成本要高一些，但相比現在持續飙升的房價，等下去只能付出更大的成本。”蔡明亮自信滿滿。
正如蔡明亮的遭遇，目前北京各大商業銀行已經全面收緊了二套房貸。
“信貸確實在收緊。”中易安擔保公司市場總監徐東華表示，“這其中既有監管層的要求，也與上半年放貸過猛，很多商業銀行基本已完成了全年放貸任務有關。而那些沒有完成放貸任務的銀行即便略有松動也空間不大了。”此前，多數銀行在二套房貸執行上是比照首套房貸政策，首付降至20%～30%，利率執行7～8折優惠。
“目前不同的商業銀行甚至同一家銀行的不同支行標准都可能不一樣。”徐東華表示，不過可以肯定的是，現在各家商業銀行都在逐步收緊二套房貸。
除了銀行執行方面的差異外，地區的差異性也十分明顯。雖然沈陽、石家莊、大連等地的商業銀行也在逐漸開始落實收緊二套房貸的政策，有的銀行開始取消優惠，但是更多的商業銀行仍舊按兵不動。
相比之前的個貸如火如荼，這個分水嶺發生在6月中旬。
6月19日，銀監會下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，重申嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。
事實上，從表面上看，監管層並沒有明確出台全面收緊二套房的限制，上述政策也只是對之前規定的重申，對于收緊二套房貸款，銀行都集體沈默“只做不說”，一切的變通都在市場中悄然發生。
據徐東華介紹：“現在與之前的主要區別在于，辦理二套房貸一般需要出示戶口本、征信狀況和居住面積證明，如果低于人均居住面積就可以按照首套房辦理。在今年6月19日之前，這些所謂的證明根本不用出示，沒有也可以辦理；而6月19日之後，各家商業銀行都開始逐步嚴謹了起來。這種狀況到了7月底就更加明顯。”背後的利益邏輯在此背景下，房屋抵押貸款在這一時間段驟然增多。據悉，從今年7月份開始，房産抵押消費貸款有明顯上升趨勢。
“隨著房價走高，評估機構都相應調高了房産的評估價值。與此同時，5年期的利率目前只有5.94%，這也就意味著貸款的成本大大降低。”徐東華表示。
值得注意的是，在這次關于二套房貸收緊與放松的較量中，大多數的信息來源來自于中介，而非商業銀行抑或監管機構。
“這不僅與中介機構掌握著二套房貸的客戶資源有關，也與商業銀行同中介機構近來在敏感領域的博弈有關。”中央財經大學教授郭田勇表示。
郭田勇所指的“敏感領域”其實正是指商業銀行在逐步擴張自己在二手房貸領域的話語權，並逐步壓縮甚至取消對中介的“返傭”。而所謂返傭，即是指銀行支付貸款傭金拉攏中介的手段。
據悉，建行此前被傳暫停二套房貸業務，消息來源正是中介。據熟知內情的人士介紹，中介之所以放出該消息，是因爲建行在部分支行嘗試取消對中介的返傭，有些中介自然就“宣布”建行的二套房貸業務“暫停”。
“在二套房貸優惠問題上，其他銀行能做，你不能做，客戶就會被中介介紹到其他銀行，結果所有銀行都給優惠。”一位銀行信貸人士說，盡管此前上海銀行同業公會曾協商確定給中介的返傭最高不能超過0.5%(即貸款總額的0.5%)，但這個不具約束力的協商結果在激烈的競爭下成了一紙空文，有的銀行返傭率甚至達1.6%。
不過，近來這種狀況正在逐步改觀。除了建設銀行之外，多家商業銀行都在試圖尋找一條可單獨拓寬發展思路的渠道。
日前，中信銀行總行營業部宣布與北京能通房地産經紀有限公司合作開展“二手房買賣直通車”業務，同時推出新的房産交易和金融服務平台——無憂購房網。這意味著該行二手房買賣直通車業務全面提速，並開啓了一種全新的商業銀行二手房按揭業務模式。
“銀行現在紛紛叫停對中介的返點，很多銀行也表示可能會從銀監會等高層往下壓，停止返點。此前雖然一直在說，但是並沒有現在力度這麽大。”徐東華表示，“不過，可以肯定的是，二套房重新收緊的政策會對北京的房貸市場造成不小的沖擊，新政策不僅對部分資金不夠充足的投資客造成影響，真正有購房需求的消費者也出現了觀望情緒，不少人認爲樓市或許將面臨調整。”