樓市進入靜默期，但業界預計房價難有大幅回調

　　□本版撰文 信息时报记者 凌慧珊 田桂丹

　　此前風傳的二套房貸收緊政策，已經正式落地。面對衆多申請二套房貸市民的咨詢，廣州地區的各大銀行基本上統一了口徑——首付必須四成、利率也要上浮1.1倍。利用二套房貸優惠利率炒房的投資客驟遇紅燈，房地産業界人士表示，二套房貸收緊，確實阻擋了投資客進入樓市的腳步，尤以大面積、總價超過300萬元的物業受影響較大。

　　由于二套房貸收緊，雖然首次置業者和改善型置業者仍可享受打折利率，但有購房者看到政策轉風向，開始進入觀望狀態，廣州樓市由此再度進入靜默期，二手房業主反複加價的現象不複存在。不過，業界人士預計，單憑二套房貸收緊之力，只能阻止房價快速躥高，卻難使其再次大幅回調。

　　二套房貸收緊政策正式落地

　　8月24日，當記者以申請二套房貸人士進行咨詢時，建設銀行解放南路辦事處職員連聲說，“下半年開始已執行首付四成、利率上浮1.1倍的政策，沒有任何優惠。”附近一家交通銀行的個人金融部員工也告訴記者，首付、利率優惠已成爲過去時。

　　包括建行、農行、中行、交行、招行、深發展等銀行的個貸部人士接受記者采訪時，均稱已嚴格執行二套房貸利率政策。各大商業銀行的口風轉變，源于7月以來銀監會對二套房貸的態度漸趨強硬。銀監會此前除重申二套房貸政策須嚴格執行外，還對銀行打“擦邊球”的現象十分關注，表示將嚴查二套房貸款業務裏的各種違規問題。

　　廣州有商業銀行人士也透露，近期廣東省銀監局密集排查各銀行，督促落實嚴格執行二套房貸政策。重壓之下，各行也紛紛開始自查核規，操作上亦有不同程度的收緊。

　　不過，在具體申請過程中，銀行方面其實仍有一些折中的辦法。某股份制商業銀行人士稱，在該銀行申請二套房，仍可以“個人”而並非以“家庭”爲單位來計算房産套數，比如一對夫妻名下已有一套房産，作爲非主貸人的一方，在另外購置新房時仍可享受首套房的商業貸款優惠利率；再如如果第一套房貸款已還清，則申請第二套房房貸首付、利率仍可參照首套優惠進行。

　　據有關傳聞，監管層將下發明確二套房貸利率政策規定，二套房貸至多只能下調至基准利率的85%，即優惠15%的利率，銀監會人士對此未有回應。銀監會有關人士稱，“鑒于二套房貸比首套房貸的風險加深，我們要求商業銀行對于二套房的房貸利率，不能低于首套房利率”。

　　廣州簽約量降至年初水平

　　7月份起，二套房贷收紧风声猛刮，“刮跑”了部分广州楼市的成交量，一手房市场首当其冲。据中原地产数据，今年上半年，广州一手住宅市场迅速反弹，刚性需求买家和投资型需求买家纷纷入市，上半年共签约近 490 万平方米，月均签约超过80万平方米。而7月份的签约量同最近半年的水平相比明显下降，仅略高于今年1月份的水平。

　　中原地産物業部副總經理潘婉霞認爲，在廣州樓市成交量萎縮的諸多因素中，至少有一成左右是拜二套房貸收緊所賜。二套房貸相關政策的從緊執行，從7月份開始就對不少准備二套房貸的購房者造成較大影響，也令不少購房者擔心政策會繼續調整而有所猶豫，導致成交速度放緩。在滿堂紅地産研究部經理周峰認看來，對于購置第二套或以上房産的客戶而言，提高首付款比例及貸款利率，必定會相應增加他們的購房成本及還款壓力。這種心態變化也導致購房者的考慮時間相應增加，市場成交速度有所放緩。

　　彙瀚按揭高級業務經理莫靜告訴記者，目前各家銀行根據申請人個人信息，對改善型真實性多次審查，嚴格進行二套房貸政策。如果真的是改善型置業，利率仍可配套房子真實情況適當下浮。“比如，一家三口原先住在70多平方米的房子裏，現在住到90多平方米，可以適當下浮15%，也就是享受8.5折的利率。但如果是非改善型的投資置業，購買第二套房就要首付四成，並且利率上浮1.1”。不過，各家銀行各有自身劃分改善型置業的人均面積分界線：比如，有的是按照人均居住面積29.9平方米，有的是按照人均居住面積19平方米。

　　城區高價物業仍受追捧

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，投资客受房贷政策变动影响，进军楼市脚步有所放缓，但市场上仍有投资客继续动作。由于通货膨胀的预期，总价300万元以下的一手小户型投资，仍很吃香。 在楼市中，一手房受影响比二手房大，大户型物业又比小户型物业大。总价300万元以上的一手大户型，基本上已少有成交，这部分物引了集中在珠江新城CBD，还包括一些郊区用于旅游投资的别墅。

　　滿堂紅地産研究部周峰則表示，在二手房市場真正受影響的是中低端市場。中低端客戶早在今年3至5月份已蜂擁入市購置相對較低價格的房産，目前無論客源抑或房源皆被有效消化。現在減少成交的是7000元/平方米以下的物業居多，一方面是樓價上漲，7000元/平方米以下物業供應減少；另一方面是對應的買家多數是資金量不足的，必須盡可能通過銀行貸款才能達成購房意願，他們中多數選擇了停止入市。

　　相比之下，高端市場的影響並不算大，且有“逆市放量”的迹象。這主要是因爲，高端客戶的資金擁有量相對充足，他們對未來通脹預期的擔心比中低端客戶要大，在沒有太多投資途徑的前提下，高端客戶將手頭上的資金投入不動産市場購置房産，特別是供應量相對缺乏的中心城區高價物業，至少可以起到保值的作用。

　　業界分析

　　下半年樓市

　　將趨于平穩

　　2007年的第四季度，二套房貸政策橫空出世，最終樓市形勢應聲而下。時隔2年，二套房貸再收緊，房價是否會再應聲而下呢？

　　满堂红研究部高级主任肖文晓分析， 2007年中国经济形势一片大好，国家为防止经济过热实行紧缩货币政策，有意抑制楼市过热，降低经济对房地产行业的依赖性。但2009年为了拉动经济增长，国家实行宽松的货币政策，为了扩大内需不得不依赖房地产消费。现在，宣布二套房贷政策收紧，房价上涨的有利因素有所削弱，但是的态度也很明显，出于“保8”和巩固经济回稳的需要，宽松的货币政策在下半年还将延续，住房消费还是扩大消费的重点。暂时不会考虑收回其它对房地产的利好政策，出台新的抑制楼市的政策更不可能。在目前的情况下，楼价大涨和大跌都是不愿意看到的，“求稳”将成下半年楼市政策的主调。因此，单纯依靠二套房贷政策收紧，还不足以让楼市在下半年又一次重返下行通道，只是拉住了房价这匹野马继续狂奔的缰绳。中原地产物业部副总经理潘婉霞也表示，仅凭二套房价收紧只可能使房价出现微调，但要达到2007年年底出现的20%～30%的大幅回调，难度比较大。