銀行市場流動性驟降，多地銀行收緊信貸……近日，“銀行貸款”成爲各界熱議的話題。對于老百姓來說，最常用的貸款莫過于房貸，但銀行個貸部工作人員發現，不少人在辦理房貸時常常會忽略一些本應值得重視的問題與環節。爲此，記者特意咨詢了銀行工作人員及開發商，爲廣大讀者打探辦理房貸時應注意的事項——

　　手頭緊張選等額本息還款

　　記者走訪市場時發現，通常情況下，太原市開發商要求購房者首付五成，因此所允許的銀行貸款是五成，個別樓盤可放寬至七成。因此，在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測。“選擇合適的還款方式很重要。”中國銀行平陽路支行工作人員表示。目前，個人住房貸款還款方式有兩種：一種是等額本息還款方式，指借款人每月應償還的貸款本金和利息之和相等，每月償還本金先少後多，償還利息先多後少，其特點是貸款期間還貸壓力比較均衡，比較適合前期資金緊張的借款人。另一種是等額本金還款方式，指借款人應償還的貸款本金每月相等，隨之應償付的利息隨著貸款余額的減少而減少，每月償還的貸款本金和支付的利息之和逐月遞減。這種還款方式初期還貸壓力相對較大，但隨還款時間逐年遞減，而且支付利息總額相對較少，比較適合前期還款資金較充裕的借款人。

　　以購買一套100萬元的商品房爲例，首付五成，貸款50萬元，假設貸款期限爲20年，貸款利率按6.55%計算。如果是等額本息還款，每月還款額爲3742.6元，本息合計898223.63元，總支付利息398223.63元；如果按等額本金還款，首月還款爲4812.5元，本息合計828864.58元，總支付利息328864.58元。“由于新房貸款大部分是由開發商幫助辦理的，所以借款人要省很多事兒。”小店區某知名樓盤營銷經理介紹說：“一般情況下，貸款流程是，提供所需材料，包括身份證、戶口本、收入證明、首付款證明、購房合同以及其他必需材料。同時，提供銀行認可的抵押物連帶責任保證、爲抵押物辦理保險等，就可以申請並等待銀行放款了。”

　　據悉，貸款辦理過程中，需要借款人支付的費用包括保險費、抵押登記費、印花稅、合同公證費、鑒證費和評估費等。

　　特別需要注意的是，借款人需要提供給銀行准確地址，確保每月能按時收到銀行寄出的還款通知單，特別是搬遷新居後，一定要將新的聯系地址、聯系方式及時告知貸款銀行。

　　二手房貸審核嚴格准備要充足

　　二手房和新建商品房在申請貸款時差別很大，包括首付比例、貸款總額等，二者計算方法均不同。此外，銀行對二手房貸款的條件審核也比較嚴格。

　　首先，二手房在發放貸款時，銀行會綜合考慮合同價和評估價，取兩者之間的低炙以貸款成數，作爲房産的最高貸款額度。記者在走訪多家銀行後獲悉，各銀行對于二手房貸款政策是首套房首付比例四成，貸款利率爲基准利率，大部分無優惠；第二套房首付六成，貸款利率爲基准利率或上浮。

　　郵儲銀行太原分行工作人員表示，二手房的竣工年代也會影響貸款的年限。據悉，銀行審批貸款過程中，通常會把房産證上的竣工時間作爲影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是房齡和貸款年限的總和不超過30年。借款人可綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件，選擇房貸産品。

　　在辦理二手房貸款時，借款人還需提前准備收入證明來證明還款能力。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房産等也可以作爲收入證明。

　　此外，借款人自身的個人信用情況，也會直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括信用卡、房産抵押貸款和其他各類貸款。

　　辦了商貸還能轉公積金貸款

　　當前，有不少樓盤不支持公積金貸款。太原市民吳先生說：“有的樓盤答應可以辦理公積金貸款，但讓業主自己辦，並且規定必須在期限內辦結，時間太緊迫，無奈之下我只能和其他業主一樣一起在開發商處先辦理了商業貸款。但商業貸款的利率比公積金的高出三個百分點，實在是不劃算。”

　　在咨詢了業內人士後，吳先生得知可以由商業貸款轉成公積金貸款。太原市住房公積金管理中心相關負責人表示，轉換貸款方式後能省不少利息。具體做法是：購房者提供購房合同、商業貸款的《借款合同》、最近三個月償還商業貸款的憑證、商業銀行出具的貸款余額證明，就能在就近的公積金分理處申請辦理房貸“商轉公”。

　　而辦理房貸“商轉公”可以給貸款人省一大筆利息，工作人員給購房者算了一筆賬：以一筆45萬元30年貸款爲例，按今年1月1日的新利率計算，目前住房公積金個人貸款5年以上貸款利率爲4.5%，商業貸款基准利率6.55%；按等額本金還款法計算，商業銀行貸款利息總計約爲44萬元，公積金貸款利息總計約爲30萬元，可節省利息支出14萬元。