編者按：由于二套房貸款利息和首付比例比首套房高很多，爲了獲得首套房貸的優惠市場滋生出各種“變戲法”，如“假離婚”“假結婚”“單身證”……部分銀行也打起了“擦邊球”，能將二套房愣是變成首套房。最近也有消息稱，上海等二套房貸認定標准在年初出現“微調”，對于准備換房的自住需求購房者不啻于一個好消息。不管是首套房、二套房，還是投資買房、剛性需求，而今，房子與人的關系變得越來越敏感、越來越緊密，政策的一絲變動就能引起市場的巨大反應。

（來源：中國證券報）購買二套房，120萬元的房貸卻要多掏30萬元的利息。二套房貸款利息比首套高出很多，這讓很多急于改善住房條件的購房人頗爲無奈，但最近部分銀行開始打起二套房貸認定的“擦邊球”，明明是二套房，愣是變成了首套房。

作爲“換房族”中的一員，老王抱怨，房價在下降，但嚴格的二套房信貸政策讓他無法“出手”。老王表示，與首套房的優惠政策相比，二套房首付比例從三成大幅提高到六成，貸款利率從9折或者8.5折上升至基准利率的1.1倍。

他算了一筆賬，300萬元左右的房子，首付需要多拿90萬元。更爲關鍵的是，按照20年的還款周期，120萬元的房貸到期本息合計爲236萬元，和首套房的206萬元相比，二套房貸款利息整整多30萬元。

但是，隨著近期部分銀行對二套房信貸政策的調整，老王的買房計劃出現轉機。

某國有大型銀行的工作人員給老王支招，老王現有的住房在當地建委有記錄，如以他們夫婦的名義買房，銀行肯定會按二套房處理申請。“所以需另辟蹊徑，以兒子的名義申請首套房貸款，繞開對二套房的嚴厲管控。”

“兒子名下沒有住房也沒有貸款，就讓兒子作爲借款人，但孩子目前仍在上大學，沒有固定的收入來源，需由老王夫婦作爲共同借款人來代替兒子償還月供。”該名銀行工作人員甚至用三部委對二套房的認定規定來佐證這個方法的可行性。規定要求，對各地商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數的認定，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

“也就是說，孩子年滿18周歲應視作獨立的家庭申請住房按揭貸款，套用首套房貸政策執行。”該工作人員表示。

但是，對于這種放松對子女的房貸申請，讓二套房貸款利息變成首套房的方式，某國有大型銀行房金部的人士認爲，這是銀行爲二套房認定松綁打的“擦邊球”。

他表示，對于年滿18周歲的子女購房，雖然可以認定爲獨立家庭購買的“首套住房”，但銀監會在《商業銀行房地産貸款風險管理指引》中明確規定，“應將借款人住房貸款的月房産支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)”。

“如果借款人自身沒有固定的收入來源，商業銀行對其授信應該是嚴格禁入的。”某股份制銀行個貸部門負責人表示，銀行一方面以子女作爲獨立家庭申請首套房貸，另一方面又以獨立家庭單元之外的父母提供收入證明，以此套取借款條件，償還銀行貸款，這顯然不合理。

針對部分銀行對二套房貸認定標准上的放松，某學者指出，今年以來，隨著流動性的寬松、銀行規避信貸風險的動機增強以及國家對住房剛性需求的政策支持，商業銀行傳統的房貸業務又成爲“香饽饽”，銀行通過降低“姿態”吸引房貸客戶。

由于二套房的購買人群仍是以改善型住房需求爲主，不是一味地進行投機，所以信貸風險敞口不大。“因爲二套房貸60%的首付比例和1.1倍的基准利率政策堅冰很難突破，所以爲招徕客戶，銀行只能在二套房的認定上尋求松綁，玩起‘二套變一套’的小聰明。”