新规考验地方落实 二套房贷收紧预留调控空间

2013-03-04 21:51     第一財經日報柳九邦     |     分享 掃描到手機

[摘要]相比具有指導性意義的“國五條”，新出台的細則措辭嚴厲、亮點更多。關于稅收政策，新政細則中一則重磅條款吸引了社會各界的廣泛關注。

相比具有指導性意義的“國五條”，新出台的細則措辭嚴厲、亮點更多。關于稅收政策，新政細則中一則重磅條款吸引了社會各界的廣泛關注。

國務院辦公廳于3月1日晚發布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地産市場調控工作的通知》（下稱《通知》）規定，稅務、住房城鄉建設部門要密切的配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等曆史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

2006年7月，國稅總局下發的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定，對個人轉讓住房取得的所得按20%的稅率計征所得稅，應納稅所得額爲轉讓住房的收入額減去住房原值和合理費用。

該規定也強調，納稅人未提供完整的、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額，具體比例在轉讓收入1%~3%的幅度內確定。

此前，相關政策也規定，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

多位接受本報記者采訪的業內人士判斷，“滿五年唯一”的住房有可能繼續免征個人所得稅，但其他的住房個稅如何征收還有待細則在地方的落地。

根據本報記者了解，目前上海仍按照原來的政策在執行，即對購買滿5年，並且是家庭唯一生活用房實行免征，其他住宅則可選擇要麽按轉讓所得的20％，要麽視是否普通住宅征收房價的1％或2％。

此外，新政細則還對房價調控目前進行了從嚴的要求。《通知》明確提出，各地要制定本地區年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標，並于一季度向社會公布。

2011年1月的新“國八條”曾要求各地制定年度房價控制目標，結果絕大部分地方將目標定爲房價漲幅不超過本地區GDP或人均收入增幅，並且，很多地方將保障性住房納入到住宅價格統計中，這樣就可以通過調整保障房的成交量來拉低均價。

專家對此分析稱，這意味著地方完成相應目標的難度會增大。

“國五條”出台後，有業內人士將其解讀爲“原有調控政策的重申與總結”，新出台的實施細則顯然超出了不少人的預期。

據統計，此前大約有50個城市實行了“限購令”，但限購標准並不統一，例如，貴陽的限購範圍僅包括市區一環以內的住房。此次新政明確提出了統一的標准：限購區域應覆蓋城市全部行政區域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房。

上海中原地産研究咨詢部總監宋會雍認爲，限購升級對于上海這樣原本就執行非常嚴格的城市來說，影響不會太大，而早期限購並不嚴格的城市將會經曆嚴厲限購城市此前經曆過的市場波折。

新政細則不僅對限購進行實質性升級，對于房價上漲壓力很大的熱點城市，細則也預留了一些加碼的空間，其中就包括“進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。

這一條款意味著，近期房價上漲過快的一線城市，甚至包括少數二線城市，很有可能提高二套房貸的首付比例和利率。

不過據宋會雍介紹，上海二手市場中使用二套房貸客戶比例爲7%。二套房貸標尺擡高，影響的客群面會在7%以內，實際可能壓縮到3%~5%，對購房總量的技術制約有限。

上海普陀區一家中介門店的負責人告訴記者，目前十個客戶中，大約只有一個是來購買二套房的。

新国5条闪亮登场 亮瞎房东降价10万赶紧抛售！

国五条下二手房限购征税 主城区低价刚需好房5400起

新国五条细则致地产股暴跌 京沪二手房交易激增

成都二手房成交持续回暖 后市仍有上涨可能