南方財富網小編爲您介紹貸款相關知識，房貸手冊：個人購置住房貸款
　　個人購置住房貸款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋;现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

　　(一)個人住房貸款的期限

　　個人住房貸款的貸款最長期限是30年。

　　(二)個人住房貸款利率

　　個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。貸款期間如遇國家法定利率調整，則貸款利率作相應調整。已發放的貸款，當年內不作調整，調整時間爲下年度的元月一日，按照利率檔次執行新的利率規定。

　　(三)個人住房貸款操作的全過程

　　個人住房貸款整個過程大致分爲三個階段：

　　第一階段，提出申請，銀行調查、審批;

　　第二階段，辦妥抵押、保險等手續，銀行放款;

　　第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。

　　(四)個人住房貸款需提供的資料

　　借款人在申請個人住房貸款時，首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》，同時需提供如下資料：

　　1、借款人資料：(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經濟收入證明或職業證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關系證明;(4)有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;(5)有保證人的，必須提供保證人的有關資料。

　　2、所購房屋資料：(1)借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開發商開具的首期付款的收據複印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。

　　(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續

　　貸款批准後，購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，並持下列資料到房屋産權所轄區房産管理部門辦理抵押登記手續：(1)購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及複印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地産抵押申請審核登記表;(4)全部購房合同;(5)房地産部門所需的其他資料。

　　房地産管理部門辦理抵押登記時間一般爲15個工作日。抵押登記手續完成後，抵押人應將房産管理部門簽發的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。

　　(六)辦理個人住房貸款的房屋財産保險手續

　　房屋抵押是指債務人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋産權作爲貸款償還的保證，只將其權利價值用于貸款償還的保證，當債務人不履行償還義務時，債權人(抵押權人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價後優先受償。因此，在抵押期間，抵押權人不占有作爲抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，並負有妥善保管之義務，包括爲該房屋投保，以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。

　　中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財産保險作出明確規定，同時還規定在抵押期間，凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權人的損失，由借款人自行承擔。

　　房屋財産保險手續可由貸款銀行代爲辦理，借款人可自行選擇保險公司。目前保險費的計算方式有兩種：

　　(1) 以贷款金额保险的：保险费=贷款额度×0.5‰×贷款年限;

　　(2) 以房屋价格保险的：保险费=房屋总价×0.5‰×贷款年限;

　　上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償範圍計算賠償金額。以房屋價格保險的，按實際損失金額全額賠償;以貸款金額保險的，按“實際損失金額×(貸款金額÷抵押房産的重置價)”計算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行承擔。

　　(七)借款人不按時償還貸款應承擔的後果

　　1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。

　　(1)等額本金還款法。在貸款期內，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式爲：

　　每月還款金額=貸款本金/貸款期數(按月計)+(貸款本金—累計已歸還本金額)×月利率

　　2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據中國人民銀行有關規定，對逾期貸款按每日計收萬分之二點一的罰息。當發生下列任何一種情況時，貸款銀行將依法處置抵押房屋。

　　(1)借款人在貸款期內連續六個月未償還貸款本息的;

　　(2)《借款合同》到期後三個月未還清貸款本息的。

　　(八)借款人出現下列情形之一銀行不受理個人住房貸款

　　1、年齡在18歲(不含)以下，或在65歲(不含)以上的申請人;

　　2、不具有完全民事行爲能力的自然人;

　　3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業證明、提供虛假證明的申請人;

　　4、已查知有不良信用記錄的申請人。
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