现在很多年轻人贷款，不过总有手头紧的时候，手头紧的时候還不起房屋貸款怎么办？房貸計算器特别为大家介绍一下当你钱不够的时候，房屋貸款怎么钱。


    房貸計算器：我们先来看看南京還不起房貸的情況

    南京市开办个人购房贷款以来，各家银行累计发放的个人住房贷款总量已突破20亿元。在所有贷款中，个人购房贷款的信用状况是最好的，贷款偿还的优良率达99．9％，贷款人的信用良好。但也有人关心，那千分之一的不良贷款究竟是怎么回事，是什么人、什么样的房子沦落到这千分之一的行列中去？

    南京一家大银行负责处置不良资产的同志告诉记者，这千分之一的呆账主要有以下几种情况。比较多的是购买了超出还贷能力的高档房，如高档写字楼、郊外上千美金一平方米的高档别墅、市中心昂贵的商铺。城东的月牙湖、森葆大厦、东宇大厦等都有房子被列入黑名单的。近日，一家银行发现，一年多前每平方米销售价格在3万元的一处商铺，最近已经有十多户的房主连续6个月不能按时还贷款了，根据规定这样的房产银行拥有处置权。据介绍，一些生意人和炒股的人贷款时可能经济状况还不错，资金流动比较正常，但由于生意场上被骗、亏损或者股票投资产生重大失误，每个月的供楼款成为他们沉重的负担。特别是一些高价的商铺和写字楼，还款出现问题时，上万元甚至几万元一平方米的天价，拦腰砍都没人敢接手。

    这位负责人还说到另一种不还款情况，即房主不是没钱，而是赌气，这种情况往往是购房者与开发商产生矛盾，或者开发商的承诺没有兑现，房主对房子不满意，就赌气不还款：你不兑现我就不还贷款。其实，这钱不是还给开发商的，购房者与银行的借贷行为与开发商没有关系，赌气不还款是幼稚的举动，并可能给自己带来极大的麻烦，如果赌气6个月不还款，银行就能处置你的房产。
 

房貸計算器：再来看看两个网友还房贷的真实经历

贷款买的房子，贷了9年，一家六口人只有这么一套房子，贷款按时还了1年时，老人突然患脑出血，治病花掉所有积蓄还不够，现在实在還不起贷款了，该怎么办呢？银行已经上法院起诉了，我该怎么办呢？？？

有人說：
很簡單，賣掉房子啊！若不想賣，可以出租，這樣供樓的壓力也會緩和一點！
不还贷款的后果，在三个月之后你就会接到银行的起诉书，说你不按合同屡行，说你违约還不起贷款，当你接到起诉书还不还款的话，就会通过法院强制拍卖你的物业，通过拍卖得到的钱来还你欠他的，如拍卖银行扣掉他自己的还有多的就会反还给你

逾期还款,降低信誉度,要不就中途還不起钱的时候把房子卖了,要不就被银行查封,拍卖还款,但如果你所住的房子是你一家人唯一的住房就不会被拍卖法院将房屋拍卖后，先将拍得房款偿还银行贷款，剩余部分归你所有


房貸計算器：再来看看房贷专家对還不起房贷的专业介绍

連續3個月或累計6個月沒有按規定的日期還款，律師他們叫“逾期”。銀行現在做的房貸業務，一部分是商業貸款，一部分是公積金貸款。律師的上司張振寶介紹說：“商業貸款是銀行用自有資金放貸，公積金貸款是公積金管理中心委托銀行來放貸。這兩部分貸款面對的群體不一樣，出現的問題也不一樣。”

某律師事務所介入過北京100多個樓盤的貸款業務。這讓張振寶得出一個結論：“借商業貸款這部分人群主要是本市和外地來京的老板、白領們，他們買的房子比較好、價格高，還款能力也強一些，所以，商業貸款的問題相對也少。公積金放貸的主要對象是參加危改、房改的人，這一群體的收入比較低，有的甚至沒有收入。貸款時，有的人只是提供了一個說有還款能力的證明——開始，銀行做貸款經驗也不足，風險防範意識也不強，爲現在埋下了隱患。所以，公積金不能按時還款的就比較多。”

由于還不起贷款的问题越来越多，北京市公积金管理机构明显感到了压力。2002年，这个机构和北京某律师事务所的负责人王以龄磋商，希望律师代为处理这方面的事务。思量再三，“”接下了这桩业务。

“目前，我们每个月五六百个催款个案。還不起贷款的人，主要集中在北京的穷地方、破地方。”和律师一样，岳律师也在具体做“逾期”业务。她说：“我们基本是在诉前就把问题解决掉了，五六百个个案，真正走到打官司那一步的也就几十起。”

公积金贷款虽然也是合同关系，但是因为涉及国家住房政策，按公积金中心的要求，律师们对公积金借款人一般不会采取“强制”手段。对这些還不起贷款的穷人，他们的手段甚至称得上温柔：尽量帮他们想一些办法，比如，延长贷款期限，减少月还款额，或者把房子租出去。

在處理商業貸款上，銀行的手段就簡單一點，包括幹脆把房子賣掉。

真正走到打官司這步，銀行把房子收回來後，處理房子有三種方式：協議、變賣、拍賣。房子變成現金後，銀行把自己的本息拿走，剩余的留給買房人。

這種“下場”對享受危房改造政策的買房人意味著什麽？“拍賣是按買房子時的成本價拍，再加上折舊，一般情況下，基本剩不了什麽錢了。”張振寶意味深長地說。

欠債，“善意”和“惡意”

所的嶽律師說：“原來銀行對公貸款，一下子就貸出幾個億，現在上千人可能貸不到一個億。這麽大的群體，出現問題情況各異。”因“人戶分離”和“手機經常換”，根本就找不到人，讓嶽律師非常頭疼。

律師用“五花八門”來形容她在催款時遇到的問題：“找不到人的情況很多，按他留的電話打過去，有的單位說‘沒這個人’，有的說‘他是我們的客戶’，有的電話一打通是別的住戶的，有的是人已死了好幾年了，有的手機一打是空號……有一個人逾期19個月沒還款，好不容易找到他，他卻說，‘我在火車上出差呢，我兒子出國了，我不知道他把銀行卡放在哪，他回來以後我把所有的款都交了’。”她特別提到，前一段的非典，有的行業受到影響，像出租車司機、老師等人的收入減少，就影響到了交房貸。

嶽律師把“逾期”不還貸款分爲“善意”和“惡意”兩種。“我在工作中碰到的，多一半是一種善意的逾期。”和善的嶽律師說。

從借款人本身出現的問題入手，嶽律師把善意欠款的情況歸納爲：有的是本人的經濟狀況改變了，比如下崗、失業了；有的是家庭發生了變化，比如離婚了，財産上有變化，也涉及房産要分割，誰來還貸款的問題；還有生老病死等情況。

還有一種情況是因爲出現了房屋質量糾紛，借款人就不還貸款了。有好幾次，“”的律師打電話催房貸，借款人說：“房子有質量問題，已經退了。”律師們這才知道買房人因爲房子的質量不好，已經把開發商告了。

“因爲房屋質量糾紛不還款的情況不少。借款人不明白還貸的錢是給銀行的，以爲是給開發商的。你不解決質量問題，我就不還錢。”張振寶說。他認爲這種問題是因爲買房人不懂借貸法律關系造成的。

律師們的工作頓時很艱難：房子已物是人非，貸款合同卻還成立。銀行再打官司，錢也不一定要得回來。

这样的事情经历得多了，律师们发现问题出在开发商身上。房屋出现质量纠纷后，有的开发商对买房人说：“咱们解除借款合同，我把首付款退你就行了，贷款你不用管了，我替你还。”实际上，这种情况是购房合同解除了，开发商还在使买房人在银行的低息房贷款。直到开发商也還不起这笔钱了，问题才暴露出来。

此外，開發商沒有按時爲買房人辦産權證，發生房産證糾紛，也影響還款。

“買房人總是把房子的購銷和貸款攪和到一起。我們給他講，講深了他不理解，講淺了說不明白。總之，這種情況無形中增加了催款難度。”嶽律師說。

還有一種情況是貸款買房以後，有人就把房子出租了，讓租房子的人按期還款，但往往到後來租房人就不按期還款了。找房東，他說還了。本應是房屋租借糾紛，卻影響了還貸。“其實，借貸關系很簡單，但是攙和到這些事情裏就複雜了。”嶽律師說。

“惡意”的情況也五花八門。“有的人沒有理由，就是不還款。”張振寶說。“”催逾期還款的律師都知道北京市某執法機關一名幹部的故事：他還差1.9萬貸款，怎麽打電話也不還，後來，律師找到他的單位說明情況，他才還款。這筆款，律師們追了一年多。

“騙貸也不少。”張振寶說。律師就曾經遇到一些單位以給職工集資蓋宿舍的名義，以職工的名義貸款，把貸款用于別處的案例。

記者在采訪中發現，在律師們催款的過程中，銀行在房貸業務推廣之初審查不嚴的問題已經暴露無遺。律師介紹說：“當初，金融機構放貸時，曾委托了一些社會機構代辦。有的借款人說自己單位沒上公積金，代辦機構會代他找一個單位，開一個公積金賬戶。一開戶就貸了。”

還有的是銀行抵押手續不全——沒有辦産權證就把抵押手續辦了，個別人就鑽這個空子，把房子賣了。他貸著款，又把房子賣了。他的買賣合同成立，銀行的損失不可挽回。這也是貸前審查不嚴引發的問題。

爲催還這些“善意”或“惡意”的欠款，律師們的工作異常艱難。他們盼望，不遠的將來，能建立一個權威的、能合法使用的個人信息資料庫。“那時，我們的工作難度會大大降低。”律師說。

銀行不給借款人回單

律師們說的逾期，也有銀行的問題。

前一陣，“等額本金”和“等額本息”兩種還款方式炒得沸沸揚揚。一種典型的觀點是：銀行故意不告知，以侵占借款人利益。“事實上不是這樣，是銀行的軟件當初就設計了一種還款方式。”嶽律師說。她介紹說，在還貸過程中，銀行同樣存在軟件方面的問題。

借貸關系成立之後，銀行每個月有個固定的日期從借款人賬戶劃款。一旦在這個日子賬戶上沒有錢，銀行的電腦就會自動記爲逾期。許多借款人不知道那個劃款日子如此重要，以爲以後把錢補上也可以。但是，因爲電腦不是人腦，只要有一次沒有按期劃款，銀行就要計算罰息，它只要沒把罰息的問題“抹平”，你以後存進賬戶再多的錢它都不劃款了，結果一個月一個月累計，就成了逾期。

銀行劃走錢之後，又不給借款人回單，多數借款人根本不知道還款情況。

一次，律師打電話給一個借款人：“你已經6個月沒有還錢了。”對方很驚訝：“我卡上存了不少錢哪！有，有，很多哪。”去銀行查了賬後，他反過來問律師：“我卡上的錢怎麽沒劃走呢？”律師問他，你是不是曾經有過逾期，你有過逾期的話，幾天你不覺得什麽，但是，這幾天就有罰息，你少一分錢不夠銀行的，它都不給你劃。

遇到这种情况，律师也替借款人着急。会告诉他们：“你赶快还钱去，连续3个月，累计6个月，银行就要起诉你了。”对方却不领情：“他不划款，还罚息，你们律师说不说公道话？” 因为问题与银行有一定关系，替银行工作的律师也替银行受了不少气。

這樣的情況一再出現後，律師給銀行提建議，讓銀行每個月增加兩次劃款。現在，北京的銀行系統已經采納了他們這一合理化建議。這樣一來，像有的人出差，晚幾天往賬戶存錢，就不會惹“逾期”上身了。

據律師們介紹，銀行一直在規範自己的做法。比方說，現在的公積金貸款是拿借款人公積金交存數額反推你的月收入，而且你開戶6個月之後，才會考慮爲你提供這項貸款。

但是，隨著每個人都可能是“潛在買房人”時代的來臨，新的問題也可能不斷出現。