昨日，有关部门出台政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。图为记者日前拍摄的深圳城市楼群。（资料照片） 深圳商报记者 施平摄

深圳商报记者 陆剑伟

二套房貸首付比例降至四成，將怎樣影響深圳樓市？深圳商報記者昨日采訪了解到，此次二套房貸新政出台力度超過市場預期，將大幅提升市場需求，市場成交量有望上揚，或將小幅影響深圳房價。

將盤活市場流動性

中原地産認爲，二套房首付政策放松與“9·30新政”、2014年11月的降息及2015年2月份的“降息降准”一脈相承。3月份，中國制造業PMI降至49.7，彙豐PMI指數初值下降至49.2。除了制造業，國房景氣指數在去年年終跌至曆史最低點。2月份，國房景氣指數爲93.77，比去年12月份回落0.16點，再創曆史新低。在低迷的經濟及房地産開發投資的背後，是高企的庫存量。據統計，2014年全國商品房庫存量近6億平方米。

基于此，此次政策出台的脈絡便非常清晰了。由于中國銀行體系的特殊性，央行對商業銀行的借貸行爲具有絕對的指導作用。從額度到利率，央行都設立了指定的區間。此次降低二套房首付，將增加有意購置改善房的購房者加杠杆的能力，推動其積極入市。

此外，财政部调整营业税年限，也是同样的宽松政策。个人购买普通住房对外销售免征营业税的年限由5年改为2年，將盤活市場流動性，减少交易费用，利好楼市。

或增加一成有效購買需求

購買滿兩年的普通住宅轉讓免征營業稅，以200萬元的房子爲例，轉讓即可節省約11.2萬元的稅費，等同于房價下調5.6%。

美聯物業分析稱，營業稅免征年限由5年改爲2年對樓市的影響將主要體現在三點：一、購房者成本將顯著降低；二、促進二手房市場的投放速度；三、投機性投資有可能再次擡頭。

中原地産首席分析師張大偉認爲，此次以二套房松綁爲標志，特別是最低首付比例降低到40%，這將是曆史最寬松的政策。首付降低可以直接增加10%的有效購買需求。整體市場成交量將在4月快速上漲。

“此次調整二套房貸首付，將直接推動改善型置業者積極入市。”美聯物業全國研究中心經理何倩茹說，“樓市成交量有望在近期上揚，‘金四銀五’有望在深圳樓市再現。”

一手房市場方面，從中原地産的統計數據看，4月份加推及開盤的項目達到20個，有很多項目都在3月底臨時推出。預計在央行持續出台寬松政策下，深圳樓市在成交量持續擴大的同時，價格也將會穩定上升。

招商證券表示，二套房最低首付的調整有助于進一步釋放剛性需求，穩定房地産價格和房地産市場，希望借此穩定房地産投資和家庭的消費意願，從而推動總需求的企穩回升。

成交價格有望小幅上揚

“昨天，白沙嶺南天一花園的業主剛和買家簽約，第二天就出台這個大利好，晚上業主打電話給我們，稱要‘反價’，追加10萬元。”昨天，深圳商報記者從華強北一家中介經紀工作人員處了解到這樣的信息。

中聯地産二手房研究院總經理肖小平稱，鑒于二手房市場流行“業主實收價”，營業稅免征“五改二”後，業主即便不漲價，也會將這部分減免的稅費變相成爲自己的利潤，導致二手房價格變相上漲。

據中原地産、美聯物業和58同城反饋的信息，3月底二手房有些熱門房源甚至出現一天多次反價的現象。二手房價格已經從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，現已突破33000元/平方米。與此同時，新房價格也在節節攀升，如光明新區的樓盤，最高已摸到2萬元/平方米，創曆史新高。但是，不斷上升的新房價格並沒有阻止新房成交火爆，3月底開盤的多個樓盤銷售率都在80%以上。

深圳中原地産二級市場董事總經理玉家雄認爲，2007~2008年的政策主要是抑制需求，經過近幾年中規中矩的鋪墊後，現在已經開始以刺激需求爲主。就深圳而言，二手房市場的價格已經漲了不少，接下來一手房市場的價格也將小幅上揚。