降息了,還要不要提前還貸?不動産要登記,手上多余的房産要不要抛售?現在適不適合買二手房?相信看了本版,你會找到答案。

數據回顧　央行兩次降息:

1、自2014年11月22日起,金融機構一年期貸款基准利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基准利率下調0.25個百分點至2.75%。

2、自2015年3月1日起,金融機構一年期貸款基准利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基准利率下調0.25個百分點至2.5%；5年期以上貸款5.90%,5年以上公積金4.00%；其他各檔次利率相應調整。

情況分析　降息通道下,三類人群不宜提前還款:

一是享受七折至八五折房貸優惠利率的客戶；

二是采用等額本金還款方式,還款期已過1/3的購房者；

三是采用等額本息還款方式,還款已到中期的購房者。

知識解析　兩種貸款方式:

等額本息:在還款期內,每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

等額本金:在還款期內把貸款數總額等分,每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所産生的利息,這樣每月所還的本金固定,利息遞減,每月總還款數也遞減。

降息了　提前還貸劃算嗎?

專刊記者　曲紹甯

2014年11月和2015年2月,央行兩次宣布降息,後面這一次,公積金貸款利率也隨之下降。房貸一族已經初步嘗到了降息帶來的利好,每個月能少還幾十元到幾百元不等。以前貸款,總是省吃儉用希望早日還上,那麽在連續降息的情況下,提前還貸款劃算嗎?

錢用于理財還是還款

要不要提前還貸?首先,我們要考慮的是多余的錢是用于還款還是用于理財合適。舉個例子來說,假如你有一筆錢,用于投資理財産品你的收益率是5%,而你的公積金貸款利率是4%左右,那你提前還款就不合適；不過,假如貸款利率比較高,比如8%甚至更高,提前還款來節約利息支出還是值得考慮的。

要把提前還貸看作一種理財選擇,要讓資金收益實現最大化。提前還貸之前,最好先從貸款利率、個人投資能力及個人短期資金需求等方面考慮,假設貸款人采用的是公積金貸款,年利率較低,如果有更好的投資項目則不需急于還款。

銀行是否收取違約金

一般來說借款人想提前還貸,要求必須已還款半年以上,甚至部分銀行要求還款一年以上。各家銀行對于提前還貸的要求有所不同,有銀行規定提前還貸需是1萬的整數倍,也有銀行規定提前還貸要收一定數額的違約金,違約金的收取一般分爲兩類,一類爲銀行需要收實際還款額1到3個月的利息；另一類銀行收取實際還款額一定百分比的手續費。比如,工行需要收2-3個月的利息作爲手續費,浦發銀行則表示若提前兩年還款需收取還款金額3%的手續費,兩年後則不收手續費。所以提不提前還款還要考慮考慮違約金。

根據不同貸款情況來決定

以前,很多借款人傾向于提前還貸,尤其處在加息時期。針對近半年連續兩次降息,貸款利率的下行趨勢,借款人在有效利用資金的前提下提前還貸是沒有意義的。還款利息支出通常集中在還款初期,因此處于還款初期的借款人選擇提前還貸更劃算一些。

就目前来看,短期内加息的可能性不大,对于之前在银行有借款的人来说资金成本越来越低。因此,在降息通道下,三类人群不宜提前还款:一是享受七折至八五折房貸優惠利率的客戶；二是等额本金还款期已过1/3的购房者；三是等额本息还款已到中期的购房者。

所以說,並不是所有的人提前還款都劃算。最重要的指標不是節省利息的多少,而是家庭財政的承受能力、對收入預期的判斷以及所持理財觀念,最適合的才是最有效的。還錢容易借錢難,如果爲了提前還貸而給資金周轉造成很大壓力,未免得不償失。

不動産登記政策出台　煙台二手房房源增多

專刊記者　夏超

不動産登記制度出台,有人歡喜有人憂。從長期來看,不動産統一登記會對房價上漲産生抑制作用,這就愁壞了“房叔”“房嬸”,後續跟進住房信息公開和房産稅,擁有多套房的投資成本就會增高,從而會使得一些群體抛房,記者探訪市區多家房屋中介了解到,近期咨詢二手房的購房者增加了不少。

二手房房源增多

一家房産中介經紀人告訴記者,從今年年初開始,他所在的房産中介公司就陸續接手了不少出售房源,有中高端大戶型房源明顯比之前要多。這位經紀人分析稱:“一方面是去年房價回落比較明顯,一些高端二手房業主擔心房價會持續下跌,所以急于出售手中房源；另一方面,不動産登記要實施,有多套房屋的業主擔心今後房産稅一旦出台,會被征收房産稅,所以選擇盡早將手中房屋交易出去。”

他還告訴記者,不動産登記對樓市的影響其實並不像消費者想的那樣明顯。不動産登記對于房價的影響主要是對消費者心理預期的影響。

剛需者可購二手房

業內人士認爲,不動産登記作爲房地産長效機制的基礎內容,自身對樓市的影響較弱,主要的意義在于爲征收房地産稅鋪路,此舉將進一步弱化房地産的投資投機性,合理調控存量市場。當然,如果出現二手房源集中放量,那麽價格也會有一定幅度的回落,對于剛需購房者來說,這或許是一個購買二手房的好機會,遇到合適的,可以出手購買。

哪些房子該賣掉?

不動産登記政策一出台,便成爲了網友熱議話題,手中有過多房源的人怕以後會繳納高額稅款,所以有抛售意向,但是什麽樣的房子該賣,什麽樣的該留?

有媒體報道稱,據專家建議,中小城市業主最多保留兩三套中心區的普通住宅,新區、郊區的房子一般來說都可以處理掉；如果你生活在大城市,在中小城市的故鄉有房子,那麽從提高投資效率來說,中小城市的房子可以全部賣掉。至于中小城市郊區、新區的商業物業,尤其是“場內鋪”是最危險的；至于三四流風景區的旅遊地産、養老地産,也該處理。傳統市中心的天價商鋪,最好輕易別碰。至于一線城市中心區的普通住宅,未來仍然有比較大的升值空間,可以留在手上甚至考慮買入。對于中心城市的商業物業,要保持惕。整體而言,寫字樓和商務公寓的風險,比商鋪要小一些。（來源：齊魯晚報）