市民在银行排队办理商贷本刊特约记者 牛恬 摄影 严海宁

　　說起最近的濟南樓市，花樣百出的樓市利好政策使得商品房成交量節節攀升。經過了成色十足的“金九銀十”，樓市已經進入今年最後一個季度，但是“救市”的決心似乎並沒有動搖，依然在不斷地出台各種各樣的政策來刺激房地産市場。

　　商贷利率十年最低 进入利好时代

　　10月底，央行發布公告稱，將把基准存貸款利率分別下調0.25個百分點。降息後，基准一年期貸款利率由4.6%調整爲4.35%；基准一年期存款利率由1.75%降爲1.5%。這是自去年11月以來中國央行第六次降息，單是今年年內就有五次降息之多，這對購房者來說無疑又是一大利好。降息使購房者的還貸壓力再次下降，有業內人士算了一筆賬：現在使用商貸買房，以貸款100萬，20年期還清，等額本息還款計算，這筆房貸的總還款額爲157萬元，每月還款6544.44元，如按照原來商業貸款5.15%的利率，則總還款額增至160.38萬元，每月還款6682.7元。也就是說，這次降息後，每個月可以比之前少還138.3元，而在六次降息後，每個月比去年11月份之前少還939元。

　　提前还贷须谨慎 算清利弊再出手

　　擺脫還貸的壓力，是很多房奴最大的目標。隨著經濟和生活水平的逐步提高，越來越多的貸款人開始關注提前還貸。但是，上個月突然而至的降息，讓很多購房者産生了疑慮，在這樣的大背景下，提前還貸是否合適？對此，業內人士表示，打算提前還款的市民將要考慮還款周期、限額等更多條件，且並非所有貸款人都適合提前還款。

　　如果是純商貸，目前最常用的兩種還款方式是等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金還得相對較少，以後隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，選擇等額本金還款法比較劃算。

　　但是，也不是所有人都適用“等額本金還款法”來還貸，高薪者或收入多元化的購房者如果采用“等額本金還款法”，則會在前期時投入較大的資金，但是越到後期還款越少，壓力也較小。


　　業內人士告訴筆者，想要提前還貸，需要滿足以下幾點：首先是借款人須在按月正常償還貸款本息6個月後，才可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款；其次是貸款機構一般對提前償還部分貸款規定了最低限額，大多在1萬元以上；三是借款人提前還貸一般需提前10天或15天告知貸款機構，並須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還資本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請，並須經其審核同意。

　　對此，業內人士建議，在貸款的前幾年，本金基數大，利息相應也高，如果消費者手頭有閑置的資金，而又沒有較好的投資方向，只是在銀行存儲享受存款利率，那麽提前還貸也是一個不錯的選擇。但是，如果消費者有更好的投資理財渠道，比如投資于基金、外彙等理財産品，且投資回報率可以高于貸款利率的，則沒有必要選擇提前還貸。