眼瞅著年終獎就要發下來了，琢磨著是否要提前還貸？這時你就大錯特錯了。

相比股市大跌、人民幣貶值，過去一年央行接連5次的降息，或許是2015留下大家最值得開心的回憶。

幾次降息後，商業貸款基准利率一路“滑坡”，新老房奴們實際上也只是過過眼瘾而已。

但是，2016年來了，實際福利終于落地了！

說了這麽多，到底爲什麽不能提前還貸，先跟著幫主（ID：banglicai）一起來算算。

十大銀行元旦起實行新利率

（具體情況以當地銀行爲准）

一位銀行理財經理告訴幫主，去年的降息當時還是給老房奴們做的5成熟餡餅，只能看著充饑而已。“當時降息後，新貸款用戶來可以即時享受最新的基准利率，但老用戶還得先度過年關再說。”

幫主有必要給大家普及一下哈，其實降息後，你還貸壓力小多少還要這麽看。據多位銀行理財經理介紹，目前房貸利率調整主要的方式是“按年調息”。也就是說，降息後，只有銀行在次年1月1日開始執行新的商業貸款基准利率時，老房奴們才能收到實實在在的福利。

當然，還有一種是次年生效的模式，即按年度調整——從貸款人的貸款日期算起，一隔年度之後予以調息。一位銀行客服表示，普通住宅大都按照次年初實行的模式，對有些商鋪可能會一個年度後生效。“但具體的調整形式要根據當時簽訂的合同來看，一般的話都是次年元旦實行。”

爲了解各大銀行是否都能爲“老房奴”們提供新福利，幫主致電10余家商業銀行了解到：新的商貸基准利率大都已在2016年1月1日起實行，而且各銀行均爲首套房客戶提供不同幅度的購房折扣。據不完全統計，各大銀行提供的最低折扣都在8.5折左右。計算具體房貸時，客戶可在年基准利率基礎上享受具體的折扣。

100萬商貸每月少還700塊

當然，這個福利還是源自去年央行的5次降息。在2015年首次降息之前，五年以上商業貸款的基准利率達到6.15%，而到了10月24日，最後一次調整後的利率僅爲4.9%，期間降幅高達20%。

幫主的一位朋友給做了一個計算：如果客戶A在2015年1月8日辦理100萬元房貸，采用等額本息還款方式，貸款期限爲20年，那麽每月需要償還貸款金額約爲7251元，總利息達到74萬元；而在2016年享受降息福利之後，以4.9%的基准利率來計算，總利息大約降至57萬元，減少了17萬元，而月供變成6544元，每個月直接少還約707元。當然，考慮到具體的折扣後，具體月供可能更低。

707塊，一年就快小1萬塊錢啦！算到這裏，幫主也有些小沖動，是不是真要好好考慮攢錢買房的事兒了呢？

降息後1月還貸反升咋回事？

然而，一位銀行貸款業務部的客服表示，雖然元旦已過，但不少房奴1月份還款時會發現自己月供不僅沒有減少，反而比去年的還要多。據理財幫幫主了解，目前房貸的還款類型分爲“等額本息”、“等額本金”和“自由還款”三種。其中，選擇“等額本息”的客戶最多，因爲這種方式比較適用于月收入平均的“上班族”。

而對于采用“等額本息”方式還款的老房奴來說，降息福利在元旦落地後，還款時還要考慮到跨月還款。也就是說，有些購房者1月的月供計費區間會是由去年12月底和今年1月的某些天構成，而這兩個月是根據降息前後的不同利率計算的，會比單純按元旦後新利率計算的要多。

更重要的是，“等額本息”還款的特點是本金部分逐漸增多，利息逐漸減少。1月份正好處在跨越年度分段計息特殊時期，所以本金上漲的部分較大。綜合這兩個因素，一些還款者很可能面臨1月份月供比12月份增加的情況。對此，貸款服務機構偉嘉安捷建議，還款者在准備1月份還款時可以往賬戶裏多打些錢，遇到還款額增加過大的情況，可以與還貸銀行及時溝通。

利息都低成這樣了你還在考慮提前還貸？

在新的利息政策面前，一些已經拿到或者預期將要拿到年度大禮包的粉絲，也在考慮要不要提前償還貸款。

一位長期從事投資的朋友告訴幫主（ID:banglicai），現在4.9%的基准利率，即使加上銀行平均給的8.5折優惠，那還款的利率差不多在4.17%左右，與其去還爭當優秀提前還貸，還不如好好規劃賺賺錢。比如，選幾個效益不錯的理財産品，許多銀行的理財産品收益都能達到4.5%。（當然，這種情況下，玻璃心的就不要考慮股市啦！）

安居客總結了一套方法論，幫主覺得挺有道理，在此與粉絲共享一下。

從目前國內的經濟大環境來看，目前仍處于降息通道，短期內加息的可能性不大。簡單說大家現在從銀行貸款買房，借得錢越多、時間越長就越好，不必急于還款，畢竟房貸利率很低，利率折扣優惠也很大。

如果是以下三種情況，建議不要進行提前還貸了：

1、用公積金貸款的，或者貸款時享有較大折扣的（一般爲8.5折）

截止目前，公積金五年期以上貸款利率爲3.25%，商業貸款基准利率爲4.9%，再加上折扣，執行利率就達到了4.165%，可以說是非常低的水平。由于已享受較低折扣的利率優惠，目前又處于降息通道中，拿手中的閑置資金做一些理財更爲劃算。比如你手中有十萬元的閑置資金，以投資一年期，年華收益6%的理財産品爲例，年終可以獲得收益6000元。

相反，你進行提前還貸的話，要按照合同支付一筆高昂的違約金。

2、等額本金還款期已過1/3的

等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，越到後期，這種方式所剩的本金越少，所産生的利息也越少。如果你已經還款超過1/3了，就說明已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

3、等額本息還款已到中期的

等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

作者：小晨

整理：王靜

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