降息了，提前還貸到底劃不劃算？月供什麽時候開始變少？”“認貸不認房，怎樣才能享受到首套優惠政策？”繼9·30央行房貸新政出台後，一系列房貸方面的利好，點燃了一部分購房者的入市熱情，同時也伴隨著不少疑惑。

　　年底提前還貸降息有影響嗎？

　　2012年貸款購買了一套二手房的陳女士對此就有好多疑問，陳女士表示，她了解到，像她這樣的購房人，新的貸款基准利率執行要到2015年1月1日，那麽她要提前還貸，是不是等到新的利率執行後再還比較合算？

　　帶著陳女士的疑問，記者咨詢了某國有銀行的個貸經理，該經理介紹，像陳女士這樣的理解是有誤的，提前還貸，還的是貸款的本金，利率的變化對于提前還貸能節約的利息影響並不大，陳女士本月提前還款和2015年1月提前還款的區別，只是這一個月利息的差額，不管陳女士選擇哪個月還，利息總額都會在1月1日根據新的利率重新計算。

　　不過，該經理還特別指出，雖然降息對于提前還貸的時機選擇影響不大，但降息通道下，提前還貸意義並不大，尤其是類似陳女士的這種情況。根據陳女士出示的她與銀行簽署的《個人購房擔保借款合同》，借款人承諾的不提前還款期限爲36個月，而陳女士顯然還處在這個約定期限中，如果現在提前還款，陳女士需要額外支付相當于一個月利息的違約金。而且，陳女士貸款時享受的是基准利率8.5折的優惠利率，降息執行後，貸款利率爲5.23%，不少銀行的大額長期理財産品收益都是高于這個標准的，資金還可以靈活使用。如果陳女士沒有再次貸款購房的計劃，提前還貸並不劃算。

　　首套房认定改变叠加降息 购房人能省多少？

　　9·30之後，各銀行開始執行“認貸不認房”，大幅下降的首付比例讓不少改善型購房人可以順利入市，市場一時因此大熱，央行的降息無疑又爲這些購房熱情添了把火，但也有人質疑，“不就是降了一點點，月供少個幾百塊錢，對于動辄幾百萬的房款，真有那麽大影響嗎？”“偉嘉安捷”就爲貸款政策調整後給購房人帶來的改變提供了一個實際案例。

　　韓先生現在每天都能接到中介經紀人的電話，他前陣子看上的那套位于四惠的兩居室現在價格是一天一變。八年前他跟愛人在酒仙橋買了套一居室，孩子出生以後，他想換套大房子，央行9·30新政出台後，他國慶節期間都在看房子，最近他看上了一套四惠的三居室，業主報價從原先的465萬元降到了430萬，最近聽說了央行降息的政策，韓先生決定不再觀望，果斷出手買房。他直言：“現在政策好，房價低，此時不買，更待何時？”

　　像韓先生這種急于出手套現的人群，屬于“賣小買大”的剛改型置業人群。“偉嘉安捷”認爲，這類換房人群一般對成交周期要求比較高，因此急于出手買房。而且央行9·30新政出台後，韓先生這類情況再買房將由原先的“二套”變爲“首套”。其次，最近央行意外降息，能爲韓先生在貸款後續月供方面省下一大筆開支。以430萬元的總價計算，政策調整後，韓先生的首付由原先的301萬降低爲129萬，可極大地減輕韓先生的購房壓力。再次，以最新貸款額度301萬來看，在同樣基准利率的情況下，央行降息後韓先生每月的月供將比原先少還704.6元，20年後總共利息可以節省169100.75元。

　　首付分期買二套房還能算首套嗎？

　　房貸政策的調整讓不少本處在觀望中的購房者開始入市，但一些已經確定購房意向的購房人也希望可以享受調整後的房貸政策，余先生正是這樣一位購房人。9月中旬，余先生購買了位于北五環外某新開盤項目中的一處三居。余先生名下現在有一套房産，並且也是貸款購買的，目前貸款尚未還清，而且余先生購房時，銀行執行的還是“認房又認貸”的房貸政策，因此他需要支付至少60%的房款作爲首付。由于無法短時間湊夠六成的首付款，余先生選擇了開發商爲購房人提供的首付分期業務，即當時先繳納30%的首付款，剩余30%首付款在2015年底該項目封頂前交齊。

　　9·30央行房貸新政出台後，余先生了解到像他這樣的情況，只要把第一套房的貸款還清，就可以享受到首套房的優惠貸款政策。這樣不僅可以節省一大筆首付款，同時還有機會享受到優惠利率，于是余先生就向他所購項目的開發商咨詢，詢問他是否能夠改變貸款方式。該項目的開發商代表爲余先生進行了答疑。他表示，由于首付分期政策是他們爲了方便購房者購房推出的金融支持政策，實際上，購房人與銀行之間的合同簽訂時間是在2015年項目封頂前，只要購房人在此之前把名下貸款還清，並且銀行在該節點依然支持“認貸不認房”的首套房認定方式，購房人即可享受到首套優惠，能否享受貸款優惠，決定權還是在銀行。

　　余先生咨询的银行个贷负责人也表示，银行对于首套房标准的认定，都是以认定央行的指导政策为准，与购房人选房的时间无关，只要购房人在与银行签订贷款合同时，符合首套房认定标准，即可认定为首套房。如果余先生现在能够把名下房子的贷款还清，现在就可以以首套房来办理新购房屋的贷款。 据《北京青年报》