買房子，辦銀行按揭貸款，發現這裏面還有很多學問，有的稍微不注意，就是十幾萬、幾十萬的差距。對于工薪階層買房的，要千萬注意這些問題!

一、貸款利率的折扣

現在，買房時要以最新政策爲准，一定要去查這個細節!(發稿時最新的政策是首套首付三成，貸款利率維持基准利率6.55，二套首付七成，貸款利率上浮1.1倍)

二、選擇還款方式

也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。家庭條件有限，能夠省一點就省一點。還款方式有以下兩種方式，供大家參考!

1、等額本息還款。

其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗? 以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7485.2元月还款为例。每个月还银行7485.2元-----其中，5458.33元是利息，2026.86元是本金,也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。

到了还款期限一半的时候(比如是20年还，你已经还了10年了)，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。 你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。

大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年後一般能還完。這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎麽減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什麽損失。

2、等額本金還款。

銀行不會主動提出有這種還款方式。基本都只說前一種。之前了解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還9625元月還款爲例。

每月還的錢要比等額本金多2140多元。其中-------4166.67元是本金，5458元是利息。

第2个月开始，只还9602.26元，因为本金上月还了4166.67元，这月利息重新计算， 要少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越小。

而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年後，因爲你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出(每少一年都是近萬的利息)。

而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還14左右的利息!只是前期壓力較大!但是爲了長遠的利益!

而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年後，因爲你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出(每少一年都是近萬的利息)。

而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還14左右的利息!只是前期壓力較大!但是爲了長遠的利益!

作爲我們這種一般階層的人，購買房子是大事情。所以，在簽定合同後，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，合理分配，可以節約十幾萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了近千元/平!

（轉自 臨汾房地産 ）