“已經加息兩次了，年內還會再加，我每月的房貸支出增加不少，是不是應該提前還貸？”毫無疑問，這是近期各銀行房貸業務經理們回答頻率最高的大熱問題。“客戶咨詢的問題中有七八成都是關于如何應對加息以及該不該提前還款的。”一家大型國有商業銀行房貸部的負責人這樣介紹。

記者連日來在我市各家銀行采訪獲悉，央行連續兩次加息後，房貸族每月支出較加息前增加了約7％，不少人開始坐不住了，左思右想盤算著是否提前還貸，以免付出更多的利息。

理財專家表示，投資理財是動態過程，要因時而變，因勢而變，加息周期來臨，及時對家庭財務安排進行重新布局是非常必要的。這一現象說明老百姓的財商普遍有所提高，是令人欣喜的事兒。針對是否要提前還貸的問題，專家提出建議，首先要分析眼下的經濟和貨幣政策走向，看清大勢，再根據自己的具體情況選擇最恰當的方案，特別是在通貨膨脹格局還將持續的情況下，盲目提前還貸並非上上之選。

1、還貸容易貸款難

過去幾年間，個人按揭貸款是銀行非常看重也是著力發展的零售業務品種，至今占據著銀行零售貸款資産總額的70％至90％不等。市民買房要借款，可以選銀行，還能享受首付和利率優惠，客戶是銀行的“座上客”。而如今，時移勢異，特別是自去年下半年以來，國家實行從緊的貨幣調控政策，先後四次調整存款准備金率、兩次上調存貸款利率，並嚴格對銀行執行存貸比監管。信貸規模明顯收縮，再疊加國家在房地産領域的嚴厲調控效應，個人房貸市場迅速變身爲“賣方市場”。老百姓看得見的變化是，個人房貸“一貸難求”，不僅門檻提高、審批從嚴，而且首付上提、利率上浮，部分存貸比達標困難的銀行甚至在實際操作中停止發放個人房貸。即使是剛需買房，市民也要排隊等額度，因爲銀行要按月、按季均衡發放貸款。

來自監管機構的數據也顯示，今年一季度，廣東省新增房地産貸款同比劇減近5成。深圳銀監局表示，截至3月末，全市房地産貸款增幅較去年同期回落3．67個百分點，其中房地産開發貸、個人住房貸余額都較去年同期明顯回落。

目前，各家銀行正在接受銀監會更加嚴格的新一輪房貸壓力測試，北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等七大城市被列爲房貸高風險地區。中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇認爲，下一步銀監會會不會進一步緊縮房地産信貸政策，要看此輪壓力測試的結果。但業內人士普遍認爲，由于房地産調控難以一蹴而就，房貸作爲市場資金供應的重要“水龍頭”，收緊仍將是未來一段時間的主基調，銀行發放房貸將會更加審慎。因此，“擁有銀行房貸也是一種資金資源，在眼下還貸容易貸款難的情況下，是否急于提前還貸一定要慎重。”

2、三種情況不宜改變還貸方式

記者采訪了深圳中行、招商銀行、深圳工行、興業銀行等多家銀行的房貸專家，請他們從操作層面上爲要不要提前還貸幫市民支支招。專家認爲，貸款人如有以下三種情況，建議不要提前還貸：

情況一：申請貸款時享受了銀行提供的優惠利率，尤其是7折的優惠幅度，仔細核算提前還貸的成本，會發現提前還貸反而不合算，因爲利率優惠足可抵消多次加息後增加的支出。

市民古先生2008年8月拿到銀行120萬元的房貸，利率優惠爲7折。央行加息後，今年1月起，陳先生的房貸月供增加約200多元。要不要提前還款？對此，銀行理財專家認爲，在當前信貸政策緊縮的大背景下，房貸族已不可能再獲得利率優惠。像古先生這樣已經享受了7折利率優惠的，即使多次加息後，也比現行利率要優惠不少。再考慮到通脹因素抵消了部分房貸利息成本，總體來講貸款人還是比較實惠的。

銀行理財專家爲您算賬：以此次5年期以上貸款加息0．2％計，如果以同樣的幅度再加息5次，5年期以上貸款基准利率達到7．8％。貸款人如果有7折優惠，折後爲5．46％；有8．5折優惠則爲6．63％。也就是說即便再加息5次，實際仍然低于現行6．8％的基准利率。因此，已經享受利率優惠的房貸族完全不必急于提前還貸。

情況二：提前還貸的目的是節省利息支出，這要求貸款人手頭有足夠的余錢，而不是“拆東牆補西牆”，打亂自己的全部財務安排。

如果消費者使用的是等額本息還款法，且已進入還款階段中期階段，這時提前還款，所償還的更多的是本金，實際能夠節省的利息很有限。如果使用的是等額本金還款法，則要區分兩種情況：處在還款初期（3年內）的話，提前還貸是比較劃算的，因爲月供中利息多于本金；如還款期已經達到1／4比如20年貸款已還了5年，此後在月供的本金和利息構成中，本金開始多于利息，提前還款所償還的部分實際上更多的是本金，對降低利息成本幫助不大。

銀行理財專家爲您算賬：劉女士在2000年1月以等額本息還款法申請了60萬元20年期的銀行按揭，至今年4月一共償還了約56萬元，這其中約46萬元是付給銀行的利息。在前期已經支付了利息“大頭”的情況下，如果劉女士提前還款，那麽所償還的大部分是本金，而並非節省的利息。

情況三：如果市民有更好的投資渠道，投資收益能夠超過利息支出，即使手頭有空閑資金，也不要輕易提前還貸。理財專家提醒市民，目前正處于近年來最嚴峻的通脹時期，今年全年的通脹壓力都難以明顯緩解，預計年內將觸及6％的水平。在這一背景下，負債反而最有利于借款人，因爲債權金額是不變的，通脹會抵消借款人的成本支出。

同時，市面上各類理財産品收益也會水漲船高。記者近日觀察發現，目前銀行兩至三個月的短期理財産品，年化收益率普遍提升到4％—5％之間；部分信托産品收益率達到10％以上；優質的公募和陽光私募基金都有較好的收益。如果把投資期限放長看，則更不乏優質品種。統計顯示，國內公募股票型基金近5年的長期回報達到320．86％，超越滬深300指數近90個百分點；債券型基金業績回報最爲穩定，短中長期均取得正收益，近1年的收益率達到7．23％，同樣超越同期國債指數表現。

理財專家表示，收益高的理財産品往往會有一定的門檻，需要投資者善于籌劃資金，形成一定的規模效應，在作出是否提前還貸的決定前，建議投資者全盤考慮，找出收益最大化的資金調撥方案，避免“撿了芝麻丟了西瓜”的重大失誤。

3、提前還貸方式有講究

如果市民決定要提前還貸，理財專家給出的建議是：結合經濟實力，綜合考慮時間、機會成本，選准最佳還款方式。

買房往往是一個家庭長達十多二十年的財務計劃安排，提前全部還貸需要足夠的財力支撐，一般不適合大多數貸款人。選擇部分提前還款方式最爲普遍。